Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua: Căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng

>> “Bài học” cho thị trường địa ốc Việt Nam

Ngày 27/11, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với 423/468 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành và có hiệu lực từ 1/1/2025. Theo đó, Luật gồm 13 chương và 198 điều trong đó có những điểm mới đáng chú ý.

Liên quan đến nội dung phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (Điều 57), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, có ý kiến cho rằng quy định tại Điều 57 về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (chung cư mini) là quá chặt chẽ, khó khả thi.

Các ý kiến đề nghị chỉnh lý theo hướng Nhà nước tập trung quản lý, kiểm soát theo quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, bảo đảm vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy hoặc Luật chỉ quy định nguyên tắc và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thực tế phát triển chung cư mini vừa qua tại nhiều địa phương bị buông lỏng, không xử lý kịp thời các sai phạm. Việc này dẫn tới hệ lụy về nguy cơ cháy, nổ, cũng như gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị. Thực tế đã xảy ra một số vụ hỏa hoạn nghiêm trọng, gây thiệt hại về người và tài sản.

Để khắc phục tồn tại, Điều 57 sau tiếp thu ý kiến, các đại biểu đưa ra quy định siết quản lý về đầu tư, xây chung cư mini, nhưng vẫn có các điều khoản đảm bảo nhu cầu, nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.

>> Bất động sản nghỉ dưỡng Nha Trang hấp dẫn nhà đầu tư

Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, UBND tỉnh được phân cấp quy định về đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Có thể thấy, việc quy định các chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện cụ thể để được cấp sổ hồng là một thay đổi quan trọng, bởi trước đó loại hình này đã tồn tại nhiều vấn đề chưa được để cập pháp lý như tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, mật độ xây dựng,… Việc buông lỏng quản lý và thiếu các quy định rõ ràng đã được nhiều chuyên gia phản ánh trong thời gian qua. 

Trước đó, nhiều chuyên gia cho rằng, không nên vì “không quản được thì cấm”, mà nhiệm vụ cấp bách là phải xây dựng khuôn khổ pháp luật đồng bộ, thống nhất nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với loại nhà cho thuê, hoặc bán từng căn hộ nhỏ thường được goi là “chung cư mini”, giúp phát triển an toàn, lành mạnh.

Đại diện HoREA đã từng đề nghị bổ sung quy định về đầu tư xây dựng chung cư mini phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình, bao gồm công trình phòng cháy chữa cháy... Đặc biệt cần bổ sung quy định về quản lý vận hành chung cư mini tương tự như quản lý vận hành nhà chung cư.

Bởi, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, chung cư mini không phải “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển nóng như một số ý kiến trước đây, mà chung cư mini có là sản phẩm nhà ở cần thiết với xã hội trong hơn 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới. Do đây là loại căn hộ nhà ở có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với những người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư. Ngay những nước công nghiệp phát triển thì vẫn có chung cư mini.

TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, chung cư mini đáp ứng nhu cầu an cư cho người lao động cũng như đối tượng có thu nhập trung bình ở các đô thị lớn. Do đó, thời buổi "tấc đất là tấc vàng", việc sở hữu một căn hộ trở nên vô cùng khó khăn đối với những người lao động có thu nhập trung bình và càng trở nên xa xỉ đối với những người có thu nhập thấp. Bởi vậy, chung cư mini được coi là một giải pháp thực tế và linh hoạt để giúp giảm áp lực về nhà ở cho những tầng lớp dân cư này.

Do đó, ông Hiển cho rằng, vấn đề chính ở đây phải là các phương án phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm để bảo đảm an toàn cho cư dân khi có cháy nổ xảy ra. Đồng thời, cần đặc biệt chú ý tăng cường công tác quản lý của cơ quan xây dựng. Trong đó, yêu cầu các chung cư mini phải có đường thoát hiểm, không thể để một đường độc đạo vào - ra. Với các chung cư không đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thì dứt khoát không cho bán ra thị trường các căn hộ đó.