Cấp thiết hoàn thiện chính sách, pháp luật cho bất động sản du lịch

Sáng 16/11, dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”.

>>> 5 yếu tố phát triển bền vững bất động sản du lịch Việt Nam

>>> Hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch phát triển

Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) là đơn vị thực hiện, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị bảo trợ truyền thông.

KHUNG PHÁP LÝ CHƯA THEO KỊP THỰC TIỄN

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội đánh giá, trong những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển vô cùng sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.

Cụ thể hơn, PGS. TS. Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ và BĐS du lịch cũng là một trong những ngành đóng góp tỷ lệ lớn cho GDP. Tuy nhiên, khung pháp lý của Việt Nam liên quan đến BĐS du lịch vẫn chưa thống nhất và phù hợp với thị trường này. Những chính sách phát triển du lịch của Việt Nam cho thấy Việt Nam vẫn chưa được hưởng những ưu đãi so với các ngành kinh tế mũi nhọn khác và chưa có chính sách ưu đãi đặc thù.

“Do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, chưa có cơ chế quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp. Việt Nam cũng chưa có quy định chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Sự phát triển bất động sản với mô hình “ngôi nhà thứ hai” đang phát triển khá mạnh ở các quốc gia châu Âu nhưng ở Việt Nam chưa có quy định…”, PGS.TS. Bùi Quang Tuấn cho hay.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho biết thêm, các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, chi tiết. Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý nhà nước về phân khúc thị trường BĐS du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta...

Riêng trong Luật Kinh doanh Bất động sản, BĐS du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh BĐS có sẵn; kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý... về BĐS du lịch.

“Dường như có cảm nhận rằng khi xây dựng Đạo luật này, các nhà làm luật chưa sẵn sàng cho việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Chúng ta chưa có một văn bản dưới luật ở hình thức nghị định hoặc thông tư quy định trực tiếp về kinh doanh BĐS du lịch như điều kiện cụ thể, đặc thù về kinh doanh BĐS du lịch; yêu cầu đối với hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch; các điều khoản riêng, đặc thù trong nội dung hợp đồng mẫu về thuê lại Condotel của khách hàng (sau khi chủ đầu tư đã bán căn hộ Condotel cho khách hàng) để kinh doanh...”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận xét.

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, Ths. Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

"Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở" - ông Khởi cho biết.

Phân tích thêm những nguy cơ thị trường bất động sản du lịch đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình BĐS du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán. Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đã đổ bộ ra thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.

“Các sản phẩm BĐS du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến cho hay.

CẤP THIẾT HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH

Ths. NCS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này.

Ông Bình dẫn chứng, theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, “bức tranh của thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”. Do đó, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19.

Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.

Còn theo GS. TSKH. Đăng Hùng Võ, muốn thu hút đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, chúng ta cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích.

“Từ thực tế có thể khẳng định rằng, nếu chúng ta cho các BĐS du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đó chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường này. Hướng tiếp theo là chúng ta phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với các BĐS du lịch kiểu mới để có thể cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn. Mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng hơn và đơn giản hơn”, ông Võ khẳng định.

Ông Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, cần sớm có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch mà trước hết Chính phủ có thể xem xét, ban hành Nghị định về lĩnh vực này. Nghị định này sẽ tạo hành lang pháp lý chính thức cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, đồng thời sẽ trực tiếp giải quyết tình trạng các bộ, ngành đang có nhiều ý kiến trái chiều, không thống nhất và chưa đầy đủ liên quan đến loại hình BĐS du lịch; các địa phương khi áp dụng pháp luật cũng thiếu nhất quán với nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, ông Kiên cho rằng, chính phủ cần sớm chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội.

TS. Vũ Tiến Lộc - ĐBQH, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam chia sẻ, lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng đang là nội dung quan trọng, là ngành có nhiều sự sáng tạo và tạo ra nhiều giá trị nhất. Vì vậy để tối ưu những điểm mạnh và giá trị đó cần có những chính sách, pháp lý phù hợp để tạo đà cho sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch.

"Theo tôi, tiếng nói của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam là rất lớn, vì vậy Hiệp hội nên đứng ra tổ chức, kết nối với thế giới, đóng góp vào đề án phát triển bất động sản du lịch Việt Nam, đồng thời cần phải có sự có sự tham gia của Bộ Xây dựng thì cơ quan Nhà nước sẵn sàng tiếp thu" - TS Lộc nhấn mạnh.

KỲ II: Kinh nghiệm quốc tế