Việc hoàn thiện thể chế pháp lý, khơi thông và định hình rõ các kênh vốn trung - dài hạn như trái phiếu và quỹ REIT sẽ là bệ đỡ vững chắc cho một thị trường bất động sản minh bạch, khỏe mạnh.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, trên thực tế hai hoạt động chuyển nhượng vốn đầu tư và chuyển nhượng dự án bất động sản luôn song hành với nhau. Tuy nhiên, quy trình thủ tục đối với việc chuyển nhượng dự án hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập và thiếu sự bình đẳng.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích, việc chuyển nhượng dự án dù là toàn bộ hay một phần, về bản chất chính là hoạt động điều chỉnh quy mô kinh doanh hoàn toàn bình thường. Hơn nữa, theo Luật Đầu tư, điều kiện chuyển nhượng dự án vốn tương đối thông thoáng khi chỉ yêu cầu dự án không bị chấm dứt hoạt động và nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng các điều kiện tiếp cận thị trường.
Tuy nhiên, theo ông Châu, nút thắt lại nằm ở sự chồng chéo giữa các luật. Do Điều 34 Luật Đầu tư viện dẫn đến các điều kiện của pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp buộc phải thực thi theo các quy định ngặt nghèo hơn. Cụ thể, Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tuy đã cởi trói quy định "phải có sổ đỏ", nhưng vẫn giữ nguyên điều kiện "chủ đầu tư phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính" (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) trước khi chuyển nhượng.
“Về nguyên tắc, nghĩa vụ tài chính của một dự án bất động sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) chỉ thực hiện nộp một lần cho cả chu kỳ 50 năm. Dự án chỉ có tiền sử dụng đất bổ sung khi có điều chỉnh quy hoạch. Do đó, nếu ông A chuyển nhượng dự án cho ông B, ông B sẽ thực hiện tiếp nghĩa vụ tài chính, hoàn toàn không làm thất thu ngân sách hay thất thoát tài sản nhà nước. Cho nên, việc siết điều kiện này là một bức xúc lớn của các doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động chuyển nhượng dự án chưa được coi là hoạt động bình thường”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.
Đồng thời, ông cho rằng, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn giải pháp chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp nhằm thay đổi cốt lõi cổ đông bên trong doanh nghiệp. Bản chất đây vẫn là một hình thức chuyển nhượng dự án hợp pháp, tuân thủ pháp luật về thuế và cần được nhìn nhận một cách khách quan, tránh định kiến tiêu cực.
Theo Chủ tịch HoREA, đối với các doanh nghiệp bất động sản, dòng vốn luân chuyển được định hình qua 4 giai đoạn chiến lược, mỗi giai đoạn gắn liền với một kênh huy động đặc thù, cụ thể:
Giai đoạn 1: Vốn tự có (Tạo lập quỹ đất). Để tạo lập quỹ đất ban đầu, doanh nghiệp bắt buộc phải có vốn tự có. Ngân hàng không được phép cho vay để doanh nghiệp đi mua đất.
Giai đoạn 2: Vốn tín dụng ngân hàng (Xây dựng công trình). Sau khi có quỹ đất và có giấy phép xây dựng, đến giai đoạn thi công, doanh nghiệp rất cần vốn. Lúc này, tổ chức tín dụng là “bà đỡ”. Dù ngân hàng có nâng lãi suất lên đến 13% - 14% thì doanh nghiệp vẫn phải chấp nhận vì đây là nguồn vốn cực kỳ quan trọng để triển khai xây dựng.
Giai đoạn 3: Vốn huy động từ khách hàng (Bán nhà hình thành trong tương lai). Khi xây dựng xong và đủ điều kiện huy động vốn, doanh nghiệp sẽ bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây là nguồn vốn tuyệt vời nhất của doanh nghiệp bất động sản vì doanh nghiệp không chịu áp lực trả lãi, không áp lực trả nợ gốc, không bị đáo hạn, mà chỉ có trách nhiệm thực hiện cam kết giao sản phẩm cho khách hàng.
Giai đoạn 4: Các kênh huy động vốn khác. Thứ nhất, thị trường chứng khoán (Vốn trung và dài hạn). Cả nước có hơn 44.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng mới chỉ có 69 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán. Đây là con số quá khiêm tốn, nhiều tập đoàn lớn vẫn đứng ngoài sàn. Thị trường chứng khoán của chúng ta còn nhỏ nhưng đây vẫn là hướng đi lâu dài.
Thứ hai, phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã kịp thời giúp thị trường "hạ cánh mềm mại" và dần đi vào quỹ đạo ổn định. Tuy nhiên, về lâu dài, cần sửa đổi Luật Chứng khoán để phân định rõ ràng bản chất giữa phát hành trái phiếu (nợ) và cổ phiếu (vốn chủ sở hữu).
Thứ ba, các quỹ đầu tư (Quỹ REIT). Đây là phân khúc yếu kém nhất của thị trường nội địa khi hiện tại Việt Nam mới chỉ có duy nhất một quỹ tín thác bất động sản với quy mô vốn vỏn vẹn 50 tỷ đồng, một con số quá nhỏ bé so với nhu cầu hàng nghìn tỷ đồng của các dự án.
Thứ tư, huy động vàng trong dân. Việc này đã có ý kiến chính thức từ Ngân hàng Nhà nước, tuy nhiên việc huy động nguồn lực này cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quản lý ngoại hối và thị trường vàng của Ngân hàng Nhà nước nhằm đảm bảo an toàn hệ thống.
