Nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung quy định nhận diện và xử lý hành vi thao túng giá bất động sản nhằm ngăn đầu cơ, thổi giá và bảo vệ tính minh bạch của thị trường.
Tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa diễn ra, nhiều đại biểu Quốc hội đã đề nghị bổ sung các quy định cụ thể nhằm nhận diện, ngăn chặn và xử lý các hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường.
Đại biểu Trình Lam Sinh (đoàn An Giang) cho rằng thực tế thời gian qua cho thấy các hành vi thao túng đã gây ra những tác động tiêu cực đối với sự ổn định của thị trường bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh và sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Theo đại biểu Trình Lam Sinh, một số quy định trong dự thảo luật hiện vẫn còn mang tính khái quát, đặc biệt là các điều kiện để tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản. Nếu không được làm rõ, nguy cơ bỏ sót những chủ thể không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra. Vì vậy, việc rà soát để bảo đảm sự thống nhất với Bộ luật Hình sự và Luật Xử lý vi phạm hành chính là cần thiết.
Cùng chung quan điểm, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) cũng đề xuất bổ sung những quy định đủ mạnh để loại bỏ các hành vi thao túng giá trên thị trường bất động sản.
Theo đại biểu, mức độ nguy hiểm của hành vi thao túng trong lĩnh vực bất động sản không hề thua kém thao túng trên thị trường chứng khoán. Trong khi đó, các thủ đoạn hiện nay ngày càng tinh vi, góp phần hình thành những mặt bằng giá cao bất thường, xa rời giá trị thực của tài sản.
Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng thao túng không chỉ diễn ra thông qua việc tham gia đấu giá đất với mức giá rất cao rồi bỏ cọc, mà còn xuất hiện dưới nhiều hình thức khác như sử dụng giá giao dịch của một dự án để tạo hiệu ứng tăng giá cho các dự án lân cận. Khi hiện tượng này lan rộng, mặt bằng giá bị đẩy lên liên tục và có thể dẫn tới nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản.
Từ thực tiễn đó, ông đề nghị dự thảo luật cần xác định rõ các hành vi bị cấm liên quan đến thao túng, làm giá, đồng thời xây dựng cơ chế loại trừ và xử lý hiệu quả.
Đáng chú ý, mặc dù dự thảo mới nhất đã bỏ quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn, đồng thời bổ sung các quy định về quản lý hoạt động sàn giao dịch, song nhiều ý kiến cho rằng trách nhiệm và nghĩa vụ của các chủ thể trung gian vẫn cần được quy định cụ thể hơn.
Một số đề xuất tập trung vào việc ngăn chặn các hành vi có khả năng bóp méo thị trường như không công khai quyền lợi liên quan trực tiếp đến sản phẩm bất động sản đang môi giới; kích động một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán để thực hiện giao dịch mới; tự ý nâng giá, cài giá nhằm trục lợi; hoặc cố tình che giấu, cung cấp không đầy đủ các thông tin liên quan đến bất động sản cho khách hàng.
Các chuyên gia cho rằng đây là những hành vi có thể tạo ra thông tin sai lệch, làm méo mó quan hệ cung cầu và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà.
Bên cạnh việc hoàn thiện chế tài, nhiều ý kiến cũng cho rằng giải pháp căn cơ để hạn chế thao túng thị trường nằm ở việc xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch và đồng bộ.
Theo đó, dự thảo luật cần bổ sung cơ chế chia sẻ dữ liệu liên thông giữa hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản với cơ sở dữ liệu đất đai và các cơ quan liên quan như công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và thi hành án dân sự. Việc kết nối dữ liệu không chỉ giúp giảm thủ tục hành chính mà còn nâng cao hiệu quả quản lý, giám sát thị trường.
Ở góc độ thực thi pháp luật, trong một chia sẻ trước đó, Thượng tá Phạm Hải Bình, giảng viên Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát nhân dân nhận định việc xử lý hành vi “thổi giá” bất động sản hiện vẫn gặp không ít khó khăn do chưa có quy định pháp lý riêng.
Theo ông Bình, các vụ việc trên thị trường hiện chủ yếu được xử lý dưới các tội danh như lừa đảo trong đầu tư dự án, lừa đảo trong sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn, trốn thuế trong giao dịch bất động sản hoặc các vi phạm liên quan đến đấu giá đất. Trong khi đó, hành vi “thổi giá” chưa được quy định thành một tội danh độc lập.
Vị chuyên gia cũng lưu ý rằng đặc thù của thị trường bất động sản khác biệt đáng kể so với chứng khoán. Để một cá nhân hoặc tổ chức đủ tiềm lực tài chính thực hiện hàng loạt giao dịch mua bán nhằm tác động trực tiếp đến giá thị trường là không dễ. Vì vậy, nhiều trường hợp cần được xem xét dưới góc độ thao túng thông tin hoặc cung cấp thông tin sai sự thật nhằm tạo tâm lý đám đông, gây nhiễu loạn thị trường.
Dù vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phục hồi, việc bổ sung các quy định nhận diện hành vi thao túng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu và tăng cường minh bạch thông tin được xem là những điều kiện quan trọng để xây dựng môi trường kinh doanh lành mạnh.
Theo các chuyên gia, đây không chỉ là yêu cầu bảo vệ người mua nhà và nhà đầu tư, mà còn là nền tảng giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn trong dài hạn.
TS Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng dữ liệu chuẩn đóng vai trò nền tảng trong việc hoạch định chính sách và quản lý thị trường.
Theo ông Lượng, khi cơ quan quản lý sở hữu nguồn dữ liệu đầy đủ, chính xác và được cập nhật liên tục, các quyết sách đưa ra sẽ sát thực tế hơn, đồng thời góp phần hạn chế các hành vi đầu cơ, thao túng. Bên cạnh đó, dữ liệu minh bạch còn hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý thuế, chống thất thu ngân sách và tạo nguồn lực tái đầu tư cho xã hội.
