Cho thuê nhà không nộp thuế: Lỗi ở đâu, kẽ hở nào?

Nghĩa vụ thuế đang bị “bỏ quên”

Tại nhiều đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng, hoạt động cho thuê nhà đang diễn ra sôi động bởi lượng lao động nhập cư cao. Tuy nhiên, tình trạng cá nhân cho thuê không khai báo hoặc kê khai doanh thu không đầy đủ là rất phổ biến.

Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng mỗi năm trở lên sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và lệ phí môn bài. Tuy vậy, do không đăng ký kinh doanh, không có mã số thuế, không công khai hợp đồng hay biển hiệu, các chủ nhà này gần như “ẩn danh” trước mắt cơ quan thuế.

Theo Công văn từ Cục Thuế mới đây, cơ quan này đã chính thức đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo cấp cơ sở như UBND xã/phường, tổ dân phố phối hợp với ngành thuế trong quản lý hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng, dịch vụ lưu trú không kê khai hoặc khai sai doanh thu.

Trong công văn này, Cục Thuế yêu cầu ngành thuế cung cấp bản đồ số hộ kinh doanh trên địa bàn cho chính quyền địa phương. Trên cơ sở đó, địa phương sẽ chủ động kiểm tra, rà soát thực tế nhằm xác định doanh thu và đôn đốc người cho thuê thực hiện nghĩa vụ thuế.

Đây được xem là một bước đi cần thiết trong bối cảnh nhiều hộ cho thuê vẫn nằm ngoài hệ thống quản lý thuế hiện hành.

Lỗ hổng từ đâu?

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh nội dung này, Luật sư Lê Thị Nhung – Giám đốc Công ty Luật L&A Legal Experts cho rằng, bản chất của hoạt động cho thuê nhà là một dạng phát sinh thu nhập định kỳ rõ ràng, nên cần được coi là một nguồn thu bền vững trong quản lý thuế thu nhập cá nhân.

Bà Nhung nhấn mạnh rằng Luật Quản lý thuế yêu cầu mọi cá nhân phát sinh thu nhập thuộc diện chịu thuế phải kê khai. Tuy nhiên, nhiều người né thuế vì chưa có mã số thuế, giao dịch tiền mặt phổ biến và thiếu cơ chế cưỡng chế đủ mạnh. Để xử lý tận gốc, cần bắt buộc sử dụng mã số thuế cá nhân đối với hợp đồng cho thuê từ 6 tháng trở lên. Đồng thời, cơ quan thuế phải được kết nối dữ liệu ngân hàng và dữ liệu cư trú để tự động đối soát thông tin.

“Đây là điều kiện bắt buộc để chuẩn bị cho lộ trình cải cách thuế, đặc biệt là thời điểm năm 2026 khi chính sách bỏ thuế khoán và chuyển sang kê khai thực tế được triển khai”, bà Nhung nói.

Luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc Công ty Luật Emme Law cũng đồng tình với quan điểm phải luật hóa nghĩa vụ phối hợp giữa cơ quan địa phương và cơ quan thuế. Ông chỉ rõ rằng hiện nay chưa có quy định pháp lý nào bắt buộc UBND cấp xã, phường định kỳ chuyển danh sách các trường hợp cho thuê nhà lên cơ quan thuế, trong khi chính quyền địa phương mới là nơi nắm được đầy đủ dữ liệu tạm trú, hợp đồng thuê và tình trạng sử dụng bất động sản.

Theo ông Tuấn, để đảm bảo công bằng và hiệu quả thu thuế, cần sớm gắn trách nhiệm cá nhân của lãnh đạo địa phương nếu để thất thoát nguồn thu từ hoạt động cho thuê nhà. Bên cạnh đó, ông đề xuất mô hình cưỡng chế tại chỗ.

“Chính quyền phường, xã có quyền lập biên bản, thông báo, và chuyển các trường hợp có dấu hiệu cho thuê vượt ngưỡng chịu thuế cho cơ quan thuế xử lý chính thức. Nếu cơ chế này được thí điểm và nhân rộng, nó sẽ là bước đệm quan trọng cho mô hình quản lý thuế hiện đại và hiệu quả sau năm 2026”, luật sư Tuấn chia sẻ.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, một số chuyên gia pháp lý cũng nhận định rằng, cho thuê nhà là hoạt động diễn ra hàng ngày, thu tiền đều đặn, nhưng nghĩa vụ thuế vẫn bị… lãng quên. Trong khi người dân có thể tìm cách tránh thuế, trách nhiệm của các cơ quan quản lý lại chưa được xác lập rõ ràng.

Chỉ khi có cơ chế xác thực liên ngành, dữ liệu dùng chung, chế tài cưỡng chế rõ ràng và trách nhiệm gắn tới từng cấp cơ sở, thì nghĩa vụ thuế mới thực sự được thực thi. Nếu không, “khoảng tối” trong thu thuế cá nhân từ cho thuê nhà vẫn sẽ còn kéo dài như một vết nứt khó lấp trong hệ thống quản lý tài chính công.