Dòng vốn bất động sản đang chuyển từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng phân bổ, hướng vào nhu cầu thực và tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững.
Sau giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với nhu cầu vốn gia tăng cùng tiến độ triển khai các dự án nhà ở, hạ tầng và khu công nghiệp. Tuy nhiên, bài toán của thị trường hiện nay không còn nằm ở việc mở rộng tín dụng mà là nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, bảo đảm dòng vốn chảy vào các dự án có tính khả thi, đáp ứng nhu cầu thực và tạo giá trị cho nền kinh tế.
Thực tế cho thấy, những năm qua tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản. Trong khi đó, các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán hay dòng vốn thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) chưa phát huy đầy đủ vai trò.
Sự mất cân đối này khiến thị trường dễ chịu tác động khi tín dụng được điều hành theo hướng thận trọng, đồng thời làm gia tăng áp lực đối với hệ thống ngân hàng. Đây cũng là lý do yêu cầu tái cấu trúc dòng vốn ngày càng trở nên cấp thiết.
Phát biểu tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững", ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, vấn đề hiện nay không chỉ là khơi thông dòng vốn cho bất động sản mà quan trọng hơn là phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững, giúp nhiều người dân tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và hạn chế đầu cơ.
Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, khả năng hấp thụ vốn của thị trường vẫn chịu tác động bởi nhiều điểm nghẽn. Cơ cấu sản phẩm bất động sản còn mất cân đối khi thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân; nhiều dự án kéo dài do vướng mắc pháp lý; hệ thống dữ liệu về thị trường chưa đồng bộ, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế. Những yếu tố này khiến quá trình thẩm định, giải ngân của các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn, dù mặt bằng lãi suất đã ổn định hơn.
Điều đó cho thấy, tín dụng chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng một môi trường đầu tư minh bạch và hành lang pháp lý thông suốt. Nếu dự án chưa hoàn thiện các thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện triển khai, dòng vốn vẫn khó có thể đi vào nền kinh tế, bất kể chính sách tín dụng được điều hành theo hướng linh hoạt.
Theo định hướng điều hành năm 2026, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ưu tiên dòng vốn đối với các lĩnh vực phục vụ nhu cầu thực. Đáng chú ý, phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Bên cạnh đó, các khoản vay mua nhà ở xã hội tiếp tục được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn nhằm khuyến khích các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay đối với phân khúc này. Những điều chỉnh này cho thấy cơ quan điều hành đang chuyển từ quản lý tín dụng theo lĩnh vực sang định hướng dòng vốn theo mục tiêu sử dụng và hiệu quả kinh tế - xã hội.
Bên cạnh việc nâng cao hiệu quả tín dụng, yêu cầu đặt ra là giảm dần sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào vốn ngân hàng. Một thị trường phát triển bền vững cần được hỗ trợ bởi nhiều kênh huy động vốn trung và dài hạn, thay vì chỉ dựa vào tín dụng.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, doanh nghiệp bất động sản cần cân bằng cơ cấu nguồn vốn, tăng huy động qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán và các dòng vốn đầu tư trong, ngoài nước. Việc đa dạng hóa nguồn vốn không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động triển khai dự án mà còn giảm áp lực lên hệ thống tín dụng.
Ở góc độ quản lý, đại diện Ngân hàng Nhà nước kiến nghị nghiên cứu thành lập Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản. Đây được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ định giá tài sản và cải thiện hiệu quả phân bổ dòng vốn.
Có thể thấy, tái cấu trúc dòng vốn không chỉ là mở rộng tín dụng mà còn hướng tới xây dựng một hệ sinh thái tài chính cân bằng. Khi các kênh huy động vốn được phát triển đồng bộ cùng với việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, thị trường bất động sản sẽ có nền tảng phát triển ổn định và bền vững hơn.
.png "Dòng vốn bất động sản 2026 tìm về đâu?")
