Nguồn cung tăng, quy định siết chặt và tâm lý đầu tư thay đổi đang khiến đấu giá đất giảm nhiệt. Thị trường dần rời xa các cơn sốt giá để hướng tới nhu cầu thực và giá trị khai thác bền vững.
Theo ghi nhận từ hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại nhiều địa phương, giá trúng đấu giá gần đây có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc thấp hơn kỳ vọng trước đó. Người tham gia dành nhiều thời gian đánh giá vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực thay vì chỉ đặt cược vào khả năng tăng giá.
Ông Trần Thế Dũng - Trưởng Ban Điều hành VARS Ninh Bình, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch BĐS Land Phát Đạt cho biết từ đầu năm đến nay, địa bàn tỉnh Ninh Bình (cũ) mới ghi nhận hai phiên đấu giá lớn. Trong đó, tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh (xã Gia Trấn), giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước và hoạt động mua bán sau đấu giá khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%, đáng chú ý có nhiều trường hợp cùng trả mức giá sàn, cho thấy tâm lý thận trọng đã hiện diện rõ hơn.
Theo ông Dũng, những diễn biến này phản ánh đấu giá đất đang giảm dần vai trò "dẫn dắt" kỳ vọng giá như trước đây. Giá trúng ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng quỹ đất, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu thực tế của từng khu vực.
Dù vậy, xu hướng giảm nhiệt không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Tại những khu vực có nhu cầu ở thực lớn, đất đấu giá vẫn duy trì sức hút và thanh khoản tích cực.
Ông Trần Huy Biên - Giám đốc Công ty Cổ phần WIA An Phú cho biết tại khu vực Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%.
Nhiều phiên đấu giá ghi nhận không khí sôi động, giá trúng cao hơn mặt bằng giá thị trường. Theo ông Biên, dù vẫn có sự tham gia của giới đầu tư, động lực chính giúp các phiên đấu giá duy trì sức nóng vẫn đến từ nhu cầu sử dụng thực tế của người dân. Nguồn cung đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tương đối hoàn thiện vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu xây dựng nhà ở và mở rộng không gian sinh sống vẫn ở mức cao.
Điều này cho thấy thị trường đấu giá đất đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những khu đất có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng giữ giá tốt, trong khi các khu vực từng tăng nóng chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Theo bà Vũ Thị Khánh Vân - Giám đốc Phát triển dự án Công ty Cổ phần Tập đoàn My Second Home, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS, nhiều doanh nghiệp từng xây dựng phương án đầu tư trên cơ sở mặt bằng giá đất cao khiến chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư.
Khi chi phí đầu vào duy trì ở mức cao, doanh nghiệp gặp áp lực lớn trong bài toán giá thành, cơ cấu sản phẩm và phương án tài chính. Điều này khiến dư địa giảm giá bán không nhiều, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn về định vị sản phẩm, tiến độ triển khai và chính sách bán hàng.
Theo bà Vân, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, yếu tố quyết định không còn đơn thuần là giá bán mà là khả năng tạo ra sản phẩm tương xứng với giá trị, đáp ứng nhu cầu thực, phù hợp khả năng chi trả và có tiềm năng khai thác lâu dài. Doanh nghiệp vì thế cần rà soát lại chiến lược phát triển quỹ đất, cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai và phương án tài chính. Lợi thế trong chu kỳ mới sẽ thuộc về những đơn vị có khả năng chuyển hóa quỹ đất thành sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, thay vì chỉ sở hữu nhiều quỹ đất.
Theo VARS IRE, đấu giá đất vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất và thúc đẩy phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn các phiên đấu giá liên tục lập đỉnh, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần khép lại. Khi nguồn cung gia tăng, chi phí tham gia cao hơn và hoạt động đầu cơ được kiểm soát chặt chẽ, giá đấu giá sẽ ngày càng phản ánh sát hơn giá trị thực của từng khu đất. Thị trường cũng sẽ chuyển từ cuộc đua về giá sang cạnh tranh dựa trên nhu cầu ở thực, chất lượng quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn.
