Nâng mức đặt cọc đấu giá đất ở lên tối đa 50% được kỳ vọng hạn chế tình trạng bỏ cọc, song đòi hỏi triển khai linh hoạt, minh bạch để phù hợp thực tiễn địa phương.
Trong bối cảnh nhiều phiên đấu giá đất thời gian qua liên tục ghi nhận hiện tượng trả giá “trên trời” rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường và làm ách tắc công tác phát triển quỹ đất, Chính phủ đã quyết định siết chặt kỷ cương thông qua việc nâng mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá. Động thái này được kỳ vọng sẽ góp phần lập lại trật tự thị trường, song cũng đặt ra yêu cầu không nhỏ về tính linh hoạt và minh bạch trong khâu thực thi.
Cụ thể, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết là việc bổ sung các cơ chế nhằm ngăn chặn hành vi trục lợi, đầu cơ và bỏ cọc trong đấu giá đất.
Theo Nghị quyết, khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, mức tiền đặt trước được quy định trong khoảng từ tối thiểu 10% đến tối đa 50% giá khởi điểm. So với quy định hiện hành của Luật Đấu giá tài sản (chỉ yêu cầu đặt cọc từ 5–20%), mức điều chỉnh này được xem là bước siết mạnh nhằm buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc kỹ lưỡng năng lực tài chính và nhu cầu thực sự.
Không chỉ dừng lại ở việc nâng mức đặt cọc, Nghị quyết còn tăng cường chế tài xử lý vi phạm. Theo đó, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 2–5 năm; trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 3 năm. Nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027 và được kỳ vọng sẽ đủ sức răn đe các hành vi thổi giá, đầu cơ, tạo “sóng ảo” trên thị trường đất đai.
Đánh giá về quy định mới, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt cho rằng, việc nâng mức đặt cọc là cần thiết trong bối cảnh thị trường còn tồn tại nhiều hành vi mang tính đầu cơ.
“Việc nâng mức đặt cọc lên cao sẽ buộc người tham gia đấu giá phải nghiêm túc hơn. Số lượng người tham gia có thể giảm nhưng chất lượng sẽ tăng, giúp đất đến đúng tay người có nhu cầu thực, đặc biệt là người dân địa phương”, bà Hạnh nhận định.
Tuy vậy, từ góc nhìn của doanh nghiệp, quy định nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% giá khởi điểm cũng đặt ra không ít băn khoăn. Theo Chu Quốc Thái, Giám đốc Ban quản lý dự án Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô, mức đặt cọc cao sẽ tạo áp lực lớn lên dòng tiền, đặc biệt với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
“Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm, hiểu thị trường và có nhu cầu đầu tư nghiêm túc, nhưng sẽ phải cân nhắc hoặc rút lui vì không đủ khả năng tài chính để đáp ứng yêu cầu đặt cọc cao. Điều này có thể làm giảm số lượng nhà đầu tư tham gia, thu hẹp tính cạnh tranh của thị trường ngay từ khâu tiếp cận quỹ đất”, ông Thái phân tích.
Từ đó, ông Chu Quốc Thái đề xuất cần phân loại dự án và nhà đầu tư. Với các dự án quy mô lớn, vị trí nhạy cảm hoặc từng có tiền sử đấu giá phức tạp, mức đặt cọc cao là hợp lý. Ngược lại, với các dự án vừa và nhỏ, mang tính phát triển nhà ở thương mại thông thường, nên áp dụng mức đặt cọc linh hoạt hơn để bảo đảm cạnh tranh lành mạnh.
Bên cạnh đó, theo ông Thái, việc đánh giá năng lực thực chất của nhà đầu tư ngay từ đầu – bao gồm năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án và lịch sử tuân thủ pháp luật – sẽ hiệu quả hơn nhiều so với xử lý vi phạm sau đấu giá. Ngoài ra, có thể xem xét bổ sung các công cụ bảo đảm tài chính thay thế như bảo lãnh ngân hàng hoặc ký quỹ có điều kiện, nhằm giảm áp lực dòng tiền nhưng vẫn bảo đảm trách nhiệm của bên trúng đấu giá.
“Minh bạch hóa toàn bộ quy trình đấu giá và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, đấu giá trực tuyến, cơ sở dữ liệu liên thông sẽ góp phần hạn chế can thiệp chủ quan, ngăn chặn ‘quân xanh - quân đỏ’”, ông Thái nhấn mạnh.
Đồng tình với quan điểm nêu trên, nhiều chuyên gia cũng thống nhất rằng, quy định mức đặt cọc 10–50% giá khởi điểm vừa tạo dư địa linh hoạt cho địa phương, vừa tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu tiêu chí áp dụng rõ ràng. Việc lựa chọn mức cọc quá cao có thể làm giảm tính cạnh tranh, thậm chí phát sinh nguy cơ câu kết “thu gom” đất. Tuy nhiên, hiệu quả chính sách phụ thuộc quyết định lớn vào khâu thực thi, đòi hỏi địa phương phải hiểu rõ thị trường và tương quan giá đất để xác định mức đặt cọc phù hợp, ngăn ngừa hành vi trục lợi. Sự chủ động, linh hoạt của cấp thực thi sẽ quyết định việc chính sách phát huy hiệu quả hay không, tránh các hành vi lách luật để trục lợi.
