Chỉ số minh bạch bất động sản của Việt Nam cải thiện nhanh, song khả năng hút dòng vốn lớn vẫn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, pháp lý và mức độ cạnh tranh.
Việt Nam hiện xếp thứ 50/88 quốc gia và vùng lãnh thổ trong Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) 2026, đạt 3,15 điểm và tiếp tục thuộc nhóm “Bán minh bạch”. Đáng chú ý, Việt Nam nằm trong Top 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu giai đoạn 2024 - 2026.
Kết quả này ghi nhận bước cải thiện của thị trường, nhưng với nhà đầu tư quốc tế, thứ hạng chỉ là một phần trong quá trình ra quyết định. Điều họ quan tâm là mức độ minh bạch có đủ để đánh giá thị trường, kiểm chứng thông tin và so sánh cơ hội đầu tư giữa các quốc gia hay không.
Trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư quốc tế, một quỹ hưu trí của Mỹ từng chia sẻ rằng, với một thị trường vẫn thuộc nhóm bán minh bạch, họ chưa thể đầu tư. Dù vậy, Việt Nam vẫn là thị trường được quỹ này quan tâm và theo dõi hàng năm. Câu chuyện phản ánh cách nhà đầu tư nhìn vào tính minh bạch trước khi phân bổ vốn. Những quyết định có thể lên tới hàng chục triệu, hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ USD đòi hỏi thông tin đủ rõ để đánh giá và kiểm chứng.
Đó cũng là nền tảng của GRETI. Kỳ khảo sát năm 2026 đánh giá 256 tiêu chí thuộc sáu nhóm gồm đo lường hiệu suất thị trường, pháp lý và quy định, nền tảng thị trường, quy trình giao dịch, quản trị doanh nghiệp niêm yết và phát triển bền vững.
Các tiêu chí xuất phát từ những câu hỏi nhà đầu tư thường đặt ra khi tiếp cận một thị trường: có bao nhiêu nhà đầu tư có tổ chức, doanh nghiệp áp dụng chuẩn mực kế toán nào, dữ liệu tài sản được công bố ra sao, cơ chế xác định giá trị đất và bất động sản được thực hiện như thế nào.
Với nhà đầu tư quốc tế, yêu cầu còn nằm ở khả năng so sánh. Việt Nam không chỉ được nhìn trong phạm vi nội địa mà được đặt cạnh Ấn Độ, Thái Lan hay Indonesia. Khi phân bổ một nguồn vốn nhất định, nhà đầu tư sẽ cân nhắc tại sao lựa chọn Việt Nam thay vì một thị trường khác. Vì vậy, dữ liệu cần có khả năng tích hợp, tham chiếu và so sánh giữa các thị trường. Yêu cầu này đặc biệt quan trọng trong các giao dịch M&A, khi quá trình thẩm định cần lượng thông tin lớn và có thể kiểm chứng.
Dù vậy, dữ liệu mới là một phần. Sau khi nhà đầu tư đã đánh giá được thị trường và quyết định đi tiếp, khung pháp lý và quy trình giao dịch trở thành những yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa khoản đầu tư.
Một hệ thống pháp luật rõ ràng, có hướng dẫn cụ thể giúp nhà đầu tư biết những yêu cầu phải tuân thủ và các bước cần thực hiện. Trên thực tế, có trường hợp gần như toàn bộ quá trình thẩm định đã hoàn thành nhưng tới bước chuyển nhượng, cấp phép hoặc hoàn tất giao dịch lại gặp vướng mắc. Nhiều khi đã đi được 90% chặng đường nhưng 10% cuối cùng vẫn có thể khiến giao dịch không thể hoàn tất.
Trong hơn 10 năm qua, Việt Nam ghi nhận cải thiện khá rõ ở ba nhóm gồm nền tảng thị trường, khung pháp lý và quy trình giao dịch. Từ năm 2024 đến nay, những thay đổi liên quan đến pháp lý, thủ tục hành chính và định hướng phát triển kinh tế cũng thể hiện rõ hơn.
Tuy nhiên, kỳ khảo sát năm 2026 vẫn chủ yếu xem xét thị trường đã có hay chưa những quy định cần thiết. Đến kỳ năm 2028, yếu tố quan trọng hơn sẽ là tác động thực tế của các quy định này đối với thị trường.
Trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm “Minh bạch thấp” và từ năm 2020 đã chuyển lên nhóm “Bán minh bạch”. Giai đoạn 2024 - 2026 tiếp tục ghi nhận mức cải thiện mạnh, nhưng vị trí của Việt Nam trên bảng xếp hạng chưa thay đổi tương ứng.
Điều này cho thấy không chỉ Việt Nam đang cải thiện. Các thị trường khác cũng tăng tốc, thậm chí có quốc gia đi nhanh hơn. Vì vậy, việc nâng mức độ minh bạch đồng thời là một phần trong cạnh tranh thu hút dòng vốn giữa các thị trường.
Sự khác biệt này thể hiện khá rõ trong phân bổ vốn. Trên toàn cầu, nhóm “Minh bạch cao” và “Minh bạch” hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại, trong đó riêng nhóm “Minh bạch cao” chiếm khoảng 81%. Nhóm “Bán minh bạch”, nơi Việt Nam đang đứng, chỉ chiếm khoảng 1,3%. Trong khi đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng. Trong 7 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn đăng ký của cả năm trước và ở mức cao nhất trong một thập kỷ.
Thu hút FDI là kết quả của nhiều yếu tố. Tuy nhiên, mức độ minh bạch cao hơn sẽ giúp quá trình đưa vốn vào thị trường và giải ngân thuận lợi hơn.
Để tiếp tục thu hẹp khoảng cách, lộ trình cải thiện tập trung vào số hóa hồ sơ đất đai, hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc, áp dụng tiêu chuẩn định giá quốc tế, công bố dữ liệu tín dụng bất động sản thương mại, đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh và tăng yêu cầu công bố thông tin đối với doanh nghiệp niêm yết.
Khoảng cách với nhóm dẫn đầu vẫn còn đáng kể khi Singapore hiện đứng thứ 13 trên bảng xếp hạng. Rất khó xác định chính xác bao lâu nữa Việt Nam có thể bước lên nhóm tiếp theo. Điều quan trọng là phải làm đúng và làm nhanh, bởi làm nhanh nhưng sai vẫn mất thời gian, còn làm đúng nhưng quá chậm cũng mất thời gian.
Yêu cầu này càng rõ khi những lợi thế truyền thống đang thay đổi. Chi phí lao động và nhiều loại chi phí khác tăng nhanh khiến Việt Nam không thể tiếp tục dựa quá lâu vào lợi thế chi phí thấp. Dấu hiệu giảm tỷ lệ sinh tại các thành phố lớn cũng cho thấy lợi thế về quy mô dân số không thể kéo dài mãi.
Trong bối cảnh đó, việc cải thiện dữ liệu, khung pháp lý và quy trình giao dịch cần được thực hiện nhanh hơn để tiếp tục nâng mức độ minh bạch và khả năng cạnh tranh trong thu hút dòng vốn.
