Đầu tư dự án BT: Khó định giá chuyển đổi đất

Đầu tư tư nhân với đường sắt đô thị là tín hiệu đáng mừng (Ảnh minh họa).

Hiện nay, nhu cầu đi lại bằng phương tiện công cộng ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khá cao, tuy nhiên hạ tầng đáp ứng lại mới chỉ dừng lại ở phương tiện xe buýt chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, “đến năm 2030, xe buýt mới chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu đi lại của người dân” – TS.Nguyễn Hữu Đức cho biết.

Nhu cầu đi lại bằng phương tiện giao thông công cộng lớn nhưng đầu tư ban đầu lại cần số vốn rất lớn, thời gian hoàn vốn rất lâu cho nên việc các doanh nghiệp tư nhân đầu tư vào các dự án này là điều đáng mừng. Chủ trương đổi đất đai lấy hạ tầng là rất đúng thế nhưng vẫn chưa hoàn thiện

Theo TS. Nguyễn Hữu Đức, thứ nhất, khuôn khổ pháp lý chưa cụ thể là định giá đất như thế nào, định giá hạ tầng như thế nào. Thực tế, giá đất nếu lấy theo quy định rất rẻ, nhưng nếu lấy theo giá thị trường thì giá lại đội lên gấp nhiều lần, cho nên việc định giá đất là hoàn toàn không đơn giản.

Thứ hai, về định giá hạ tầng, đây là bài học của BOT. Chính các công trình lại sử dụng ngay chính chủ đầu tư tiến hành nghiên cứu khả thi, tiền khả thi dẫn đến tổng mức đầu tư “vống” lên. Đấy chính là kẽ hở sâu xa nhất làm cho dự án bị thất thoát.

TS. Đức cho biết, giải pháp ở đây là đấu giá và qua đấu thầu công khai. Hà Nội cần phải đấu thấu công khai phần đất dự định chuyển đổi cho nhà đầu tư, việc làm này vừa định giá đúng được giá trị phần đất vừa có khoản đầu tư cho dự án hạ tầng. Nhà đầu tư cũng phải chấp nhận những điều kiện như công khai mục đích sử dụng đất, trên phần đất phải xây dựng đúng theo quy hoạch từ trước. 

Với đấu thầu dự án hạ tầng, nhà đầu tư phải đề ra được kế hoạch xây dựng, sử dụng tàu gì, thu phí như thế nào, số tiền đầu tư là bao nhiêu? Trong trường hợp này, nhà đầu tư nhận công trình sẽ phải trả giá thấp nhất.

Hà Nội sau khi tổ chức đấu thầu thành công quỹ đất sẽ lấy số tiền thu về trả cho dự án hạ tầng, nếu có sự chênh lệch thì sẽ bù vào. Đây là cách tổ chức vừa công khai và minh bạch. Quan trọng là giá đất là giá thị trường chứ không phải giá do UBND thành phố quy định nữa dẫn đến không thất thoát. Đây là hình thức mà tất cả các chuyên gia kinh tế đều đề nghị.

UBND TP Hà Nội đề xuất cho Vingroup và T&T tự bỏ kinh phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 3 tuyến đường sắt đô thị thành phố ưu tiên đầu tư giai đoạn đến năm 2025.

Đáng chú ý là cả hai nhà đầu tư đều cam kết khi được giao nghiên cứu đề xuất dự án sẽ tự nguyện ứng vốn để triển khai.

Cụ thể, Vingroup đề xuất 2 đoạn tuyến: tuyến số 5 (đoạn Văn Cao - Hòa Lạc) dài 38,4 km và tuyến số 2 (đoạn Trần Hưng Đạo - Thượng Đình) dài 5,9 km. Còn T&T đề xuất đoạn tuyến số 4 (Mê Linh - Sài Đồng - Liên Hà, dài 54 km).