Đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể được kỳ vọng tháo gỡ ách tắc, nhưng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát quyền quyết định giá đất, tránh áp dụng tùy nghi…
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất thay đổi đáng kể cơ chế định giá đất theo hướng bỏ quy định về giá đất cụ thể và tăng vai trò quyết định của Nhà nước.
Theo dự thảo, giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai, phản ánh hợp lý thực tiễn thị trường. Dữ liệu phục vụ định giá sẽ được kết nối giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng thao túng giá và không để hình thành cơ chế nhiều giá.
Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với từng loại đất, khu vực và vị trí. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định, đồng thời xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất bỏ nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thay vào đó, việc định giá sẽ căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đề xuất này nhằm làm rõ vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời khắc phục những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2024.
Cơ quan soạn thảo cho rằng, trên thị trường sơ cấp, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất, giá đất phải do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào kết quả của đơn vị tư vấn.
Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, gồm các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự. Nhà nước thực hiện vai trò kiểm soát và điều tiết thông qua các công cụ quy hoạch, tài chính, phát triển hạ tầng và định hướng không gian.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước trên thị trường sơ cấp vẫn phụ thuộc đáng kể vào giá giao dịch trên thị trường thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn.
Trong điều kiện thông tin đầu vào chưa đầy đủ, giá kê khai có thể không phản ánh đúng giá trị giao dịch, năng lực của các đơn vị tư vấn không đồng đều, còn phương án đầu tư của doanh nghiệp có thể thay đổi, kết quả định giá dễ phát sinh chênh lệch.
Quá trình xác định giá đất cụ thể vì thế thường kéo dài, ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tiếp cận đất đai và tiến độ triển khai dự án. Việc bỏ cơ chế này được kỳ vọng sẽ rút ngắn quy trình, giảm sự phụ thuộc vào kết quả tư vấn và tăng tính chủ động của cơ quan nhà nước.
Song, khi vai trò quyết định giá đất của Nhà nước được mở rộng, yêu cầu kiểm soát quyền lực, công khai căn cứ định giá và bảo đảm trách nhiệm giải trình cũng phải được đặt ra tương xứng.
Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Đức Biên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La, cho rằng việc Nhà nước quyết định giá đất phù hợp với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên, quyền quyết định càng lớn thì các điều kiện để kiểm soát việc thực thi quyền đó càng phải được quy định cụ thể.
Theo Luật sư Biên, vấn đề không chỉ nằm ở việc cơ quan nào quyết định giá đất, mà quan trọng hơn là mức giá được hình thành từ nguồn dữ liệu nào, dựa trên những tiêu chí gì và được thẩm định theo quy trình ra sao.
Nếu các tiêu chí được lượng hóa rõ ràng, dữ liệu đầu vào đủ độ tin cậy và quy trình định giá được công khai, cơ chế mới có thể khắc phục tình trạng mỗi dự án phải trải qua một quy trình xác định giá riêng, kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và làm chậm tiến độ đầu tư.
Ngược lại, nếu tiêu chí còn chung chung, dữ liệu chưa được chuẩn hóa hoặc quyền quyết định được tập trung nhưng thiếu cơ chế kiểm soát, nguy cơ áp giá tùy nghi vẫn có thể phát sinh.
Khi đó, cùng một loại đất, có điều kiện và mục đích sử dụng tương đồng nhưng mức giá áp dụng giữa các địa phương, thậm chí giữa những dự án trên cùng địa bàn, có thể chênh lệch mà không được lý giải thỏa đáng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp mà còn có thể làm gia tăng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.
“Cùng với việc tăng vai trò quyết định của Nhà nước, pháp luật cần quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xây dựng, thẩm định và áp dụng giá đất. Mỗi quyết định về giá phải có căn cứ dữ liệu cụ thể, có khả năng kiểm chứng và chịu sự giám sát”, Luật sư Biên nêu quan điểm.
Theo luật sư, cơ sở dữ liệu đất đai cần được liên thông thực chất với dữ liệu thuế, công chứng, ngân hàng và giao dịch bất động sản. Dữ liệu không chỉ cần được chia sẻ giữa các cơ quan mà còn phải được cập nhật thường xuyên, được sàng lọc những giao dịch bất thường và hạn chế tình trạng kê khai giá không đúng thực tế.
Dự thảo cũng cần làm rõ phạm vi thông tin người dân, doanh nghiệp được quyền tiếp cận; trách nhiệm giải trình khi mức giá được áp dụng có chênh lệch; cũng như trình tự đề nghị xem xét lại hoặc khiếu nại đối với quyết định liên quan đến giá đất.
Luật sư Biên cho rằng, việc giao UBND cấp tỉnh xây dựng, HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Tuy nhiên, cơ chế này phải đi kèm hệ thống tiêu chí thống nhất trên phạm vi cả nước, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu và áp dụng một cách khác nhau.
Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát đối với quá trình xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, nhất là trong những trường hợp mức giá biến động lớn hoặc có chênh lệch đáng kể giữa các khu vực có điều kiện tương đồng.
Bỏ giá đất cụ thể có thể giúp khắc phục một quy trình đang kéo dài và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, cơ chế mới chỉ phát huy hiệu quả khi dữ liệu đủ tin cậy, tiêu chí định giá đủ rõ và quyền quyết định giá đất được đặt trong khuôn khổ công khai, kiểm soát.
“Nếu những điều kiện này không được thiết kế đồng bộ, điểm nghẽn về thời gian có thể được tháo gỡ, nhưng lại phát sinh những vướng mắc mới về tính minh bạch, công bằng và khả năng kiểm chứng mức giá đất được áp dụng”, Luật sư Biên nói.
