Nhiều ý kiến cho rằng để phát triển hiệu quả phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp cơ chế quản lý cần chuyển từ khống chế lợi nhuận doanh nghiệp sang kiểm soát giá bán và bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá thuê nhà ở thương mại giá phù hợp, lợi nhuận doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là 10%.
.jpg)
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cách tiếp cận này vẫn chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Chia sẻ tại Hội thảo lấy ý kiến để hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho biết tại các đô thị lớn, giá nhà hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân.
Theo Tờ trình của Chính phủ, chi phí nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập của hộ gia đình. Trong khi đó, thực tế hiện nay, để sở hữu một căn nhà thương mại, một hộ gia đình trung bình phải tích lũy tương đương 18-20 năm thu nhập.
Theo ông Tuấn, dự thảo đang xác định giá nhà ở thương mại giá phù hợp theo phương pháp tính đủ chi phí cộng lợi nhuận định mức. Đây là cách tiếp cận từ phía doanh nghiệp, trong khi điều cần quan tâm là mức giá cuối cùng có phù hợp với khả năng thanh toán của người mua hay không.
Ông cho rằng nếu khái niệm "giá phù hợp" được xây dựng trên cơ sở thu nhập của hộ gia đình thì mục tiêu chính sách sẽ rõ ràng hơn, đồng thời tạo cơ sở để đánh giá hiệu quả thực thi trong tương lai.
Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Nhà nước chỉ nên quy định mức giá bán tối đa của nhà ở thương mại giá phù hợp tại từng địa phương, còn doanh nghiệp cần được chủ động quyết định lợi nhuận thông qua việc tối ưu chi phí đầu tư và vận hành dự án.
Ông lấy ví dụ tại TP HCM, cơ quan quản lý có thể quy định giá bán tối đa trong khoảng 30-70 triệu đồng/m² tùy từng khu vực. Khi không bị giới hạn lợi nhuận, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực cải tiến công nghệ, tiết giảm chi phí để nâng cao hiệu quả đầu tư.
Góp ý dự thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng dự thảo cần làm rõ khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp để tránh nhầm lẫn với nhà ở xã hội và các loại hình nhà ở chính sách.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc xác định giá bán cũng không nên áp dụng một ngưỡng chung trên phạm vi cả nước mà cần căn cứ vào thu nhập bình quân của người dân tại từng địa phương.
Còn theo LS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, dự thảo đưa ra việc hạn chế chuyển nhượng nhà giá phù hợp trong 5 năm, song lại giao Chính phủ quy định với nhà ở xã hội. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau với các loại hình nhà có cùng mục tiêu chính sách, theo ông Tuấn, "chưa hợp lý, làm giảm tính linh hoạt trong điều hành".
Dự thảo cũng nêu ngoài cá nhân, các tổ chức được mua, thuê, thuê mua nhà giá phù hợp, nhưng chưa đưa ra các yêu cầu, điều kiện cụ thể. Ông Tuấn lo ngại nguồn cung nhà thương mại giá phù hợp có thể bị sử dụng để đầu tư, kinh doanh hoặc tích trữ tài sản, thay vì nhu cầu chỗ ở của người dân.
"Việc cá nhân bị giới hạn số lượng và thời hạn chuyển nhượng, trong khi tổ chức không chịu các hạn chế tương ứng, cũng tạo ra sự thiếu hợp lý và không bình đẳng trong thiết kế chính sách", ông nói.
Do đó, ông Tuấn đề nghị cơ quan soạn thảo xác định rõ mục đích và điều kiện áp dụng với tổ chức khi mua, thuê, thuê mua nhà giá phù hợp. Trong đó, cần có quy định giới hạn số lượng nhà được mua, nguyên tắc xác định nhu cầu, trách nhiệm quản lý và điều kiện chuyển nhượng... Cơ quan soạn thảo có thể thiết kế thành một điều khoản riêng, nếu chính sách cho tổ chức và cá nhân khác nhau.
