Diễn biến trái chiều phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội

Sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến số lượng giao dịch nhà ở thấp tầng sụt giảm mạnh. Điểm sáng của thị trường hiện nằm ở nguồn cung tương lai dồi dào cùng nguồn cầu mạnh mẽ nửa đầu năm 2021.

GIÁ TĂNG, TỶ LỆ HẤP THỤ LAO DỐC

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Savills Hà Nội, mặc dù đã có những hoạt động khá tốt trong 6 tháng đầu năm nhưng làn sóng COVID-19 lần thứ 4 và các quy định về giãn cách xã hội toàn thành phố suốt hai tháng của quý 3/2021 đã ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội.

Trong đó, số liệu của Savills Hà Nội cho thấy, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này tại thị trường Hà Nội trong quý III chỉ đạt 19%, giảm 36% theo quý và thấp nhất trong 5 năm. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới cũng chỉ đạt 14%.

Khối lượng giao dịch biệt thự và nhà liền kề giảm mạnh trong cả quý III chỉ đạt 210 lượt, giảm 81% theo quý và 54% theo năm; trong đó, giao dịch đối với phân khúc nhà liền kề và nhà phố chiếm 74%. Quận Hoàng Mai có lượng giao dịch lớn nhất, chiếm 28% tổng số lượng. Tiếp đến là huyện Đông Anh với 27%.

Cùng đó, nguồn cung sơ cấp cũng chỉ đạt 1.088 căn, giảm 44% theo quý và 40% theo năm; trong đó, Đông Anh chiếm 20% thị phần và Hoài Đức 15%. Hoàng Mai là quận có nguồn cung lớn nhất trong quý này, chiếm 32% nguồn cung sơ cấp và 84% nguồn cung mới.

Cũng theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án chưa được giải quyết. Hơn 300 dự án “treo” rải rác khắp các địa bàn quận, huyện của Hà Nội.

Tuy nhiên, ở chiều hướng ngược lại, giá bán sơ cấp phân khúc này vẫn tăng đáng kể, giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2, tăng 7% theo quý; giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2 tăng 13% theo quý.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Savills Hà Nội, trên thực tế nguồn cầu sẵn có cho bất động sản nhà ở tại Hà Nội là rất lớn, được thúc đẩy bởi các yếu tố như sự tăng trưởng trong vốn sở hữu cá nhân, quá trình đô thị hoá nhanh chóng cũng như sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho khả năng tiếp cận nhiều khu vực của thành phố. Mặt khác, các chủ đầu tư chia dự án thành nhiều khu để xây dựng giá trị và gia tăng mức giá.

NGUỒN CẦU MẠNH MẼ TRONG TƯƠNG LAI

Theo ghi nhận của Diễn đàn Doanh nghiệp, dù liên tục tăng trưởng về giá trong các năm qua, song thực trạng đáng buồn là tại Hà Nội, hàng loạt dự án biệt thự, liền kề từng “làm mưa làm gió” trên thị trường hiện đang trở thành những dự án bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên.

Trong đó có thể kể đến như Khu đô thị Lideco nằm trên đường 32, thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức, Hà Nội) với hơn 600 căn biệt thự thiết kế theo phong cách tân cổ điển đến nay vẫn vắng bóng người ở.

Tại quận Nam Từ Liêm, Khu đô thị Xuân Phương tổng thể dự án bao gồm một tòa chung cư cao 19 tầng, 337 căn liền kề và gần 100 căn biệt thự đơn lập, song lập,… nhưng đến nay đa phần đang bị bỏ hoang.

Một loạt dự án cũng trong tình trạng tương tự như Hoa Phượng, Bảo Sơn, Khu biệt thự Vườn Cam - Orange Graden (An Khánh – Hòa Đức); dự án khu đô thị mới Cầu Bươu (Thanh Trì, Hà Nội)…

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc CTCP Thanh Bình Hà Nội, trong thời gian qua nhiều dự án bị rà soát tại Hà Nội, kéo theo các hoạt động giao dịch bị chững lại và mức giá bị đóng băng. Song có những giai đoạn thị trường phục hồi, mức tăng giá bất động sản giữa các khu vực có sự khác nhau, trong đó hiện tượng biệt thự, nhà liền kề tại phía Tây tăng cao hơn so với các khu vực khác của Hà Nội.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này khuyên nhà đầu tư nên có sự so sánh kỹ lưỡng với hạ tầng và tiện ích xã hội tại các khu vực trước khi xuống tiền đầu tư. Bởi, hiện nay có một số dự án, mức giá tăng quá cao, có thể chưa phù hợp với hạ tầng và thị trường. Nếu nhà đầu tư vội vàng xuống tiền có thể sẽ khó thanh khoản, trường hợp xấu nhất có thể bị lỗ.

Trong khi đó, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá, sau một quý gián đoạn bởi giãn cách xã hội, thị trường biệt thự/liền kề tại Hà Nội dự kiến sẽ nhanh chóng hồi phục nhờ nguồn cầu mạnh mẽ và nguồn cung lớn trong tương lai.

Đặc biệt, lãi suất tiết kiệm giảm, lượng tiền gửi ngân hàng thấp kỷ lục cùng lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp nhất trong vòng 15 năm trở lại đây được cho là một phần nguyên nhân khiến dòng tiền chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác trong đó có bất động sản. Một số dự án còn đưa ra ưu đãi với các gói vay 0% trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là cơ hội đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở.

“Tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư kiểu đánh cược” – vị chuyên gia cảnh báo.