Áp lực thanh khoản, tín dụng thắt chặt và nhu cầu ở thực gia tăng đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản dịch chuyển chiến lược sang phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, bà Mai Trần Thanh Trang, Chủ tịch HĐQT Nhà Khang Điền cho biết doanh nghiệp đang nghiên cứu mở rộng sang phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường.
Theo lãnh đạo doanh nghiệp, sự xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị mới khiến mức độ cạnh tranh nguồn cung gia tăng buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm dư địa tăng trưởng ở những phân khúc có thanh khoản ổn định hơn.
Cùng xu hướng này, lãnh đạo CTCP Đầu tư Nam Long tiếp tục khẳng định định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền với phương châm “bán thứ thị trường cần”. Khoảng cách giữa thu nhập người dân và giá nhà ngày càng nới rộng đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở suy giảm mạnh, trong khi nguồn cung trên thị trường lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.
Không chỉ các doanh nghiệp địa ốc truyền thống, nhiều doanh nghiệp ngoài ngành cũng bắt đầu tham gia sâu hơn vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Trong đó, Tập đoàn Hoa Sen công bố kế hoạch triển khai ít nhất 20.000 căn nhà ở xã hội dành cho công nhân và người lao động tại TP.HCM. Doanh nghiệp cho biết sẽ nghiên cứu các mô hình hợp tác đầu tư nhằm phát triển nhà ở xã hội gắn với nhu cầu thực tế tại các khu công nghiệp.
Theo báo cáo mới đây của VIS Rating, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn khi tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt. Đơn vị này dự báo lãi suất vay mua nhà trong năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3 - 4% so với năm trước trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và dòng vốn vào bất động sản được giám sát chặt hơn.
Các chuyên gia nhận định, giá bán căn hộ tại các đô thị lớn đã tăng mạnh trong năm 2025, trong khi thu nhập của phần lớn người dân không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Điều này khiến sức hấp thụ thị trường suy giảm và buộc nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm.
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang bộc lộ sự mất cân đối lớn về cơ cấu nguồn cung khi phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo còn nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu thực của thị trường vẫn rất lớn nhưng phần đông người dân không đủ khả năng tiếp cận các sản phẩm đang được chào bán.
Theo vị chuyên gia, việc nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng sang phân khúc giá phù hợp là tín hiệu tích cực bởi đây là phân khúc có nhu cầu bền vững nhất. Tuy nhiên, để doanh nghiệp gắn bó dài hạn với phân khúc này cần có hệ thống chính sách đủ ổn định, đặc biệt là về quỹ đất, thủ tục đầu tư và nguồn vốn tín dụng dài hạn.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì phát triển lệch về đầu cơ như trước đây. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm và khả năng huy động vốn khó khăn hơn, các doanh nghiệp sẽ phải chuyển sang những phân khúc có tính an toàn cao hơn về dòng tiền.
“Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ là phân khúc có sức cầu ổn định nhất trong nhiều năm tới. Đây không còn là câu chuyện an sinh đơn thuần mà đã trở thành bài toán phát triển bền vững của thị trường bất động sản”, ông Đính nói.
Theo đánh giá của các chuyên gia, bên cạnh bài toán vốn thì thủ tục pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất khiến nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể cải thiện mạnh.
VIS Rating cho biết điểm đáng chú ý của thị trường năm 2026 là định hướng điều hành đang dần chuyển từ mục tiêu tháo gỡ pháp lý đơn thuần sang ưu tiên phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Một trong những chính sách được thị trường quan tâm là nghị quyết liên quan đến phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với định hướng giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức khoảng 15% nhằm kéo giá bán về mức hợp lý hơn.
Song song với đó, Bộ Xây dựng cũng đã có hướng dẫn tháo gỡ thủ tục đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Theo hướng dẫn mới, chủ đầu tư có thể lựa chọn một trong hai thủ tục gồm xin giấy phép xây dựng hoặc thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thay vì phải triển khai đồng thời cả hai quy trình như trước.
Theo các chuyên gia, việc tinh gọn thủ tục không chỉ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư mà còn góp phần giảm chi phí tài chính, tăng tốc vòng quay vốn và cải thiện hiệu quả triển khai dự án. Đây được xem là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với phân khúc nhà ở xã hội bởi biên lợi nhuận vốn thấp hơn đáng kể so với các dòng sản phẩm thương mại.
Trước bối cảnh mặt bằng giá nhà vẫn neo cao và áp lực chi phí vốn chưa giảm đáng kể, việc mở rộng nguồn cung nhà ở giá phù hợp được đánh giá không chỉ giúp doanh nghiệp duy trì thanh khoản mà còn góp phần tái cân bằng lại cấu trúc thị trường bất động sản. Nếu các nút thắt về pháp lý, quỹ đất và tín dụng tiếp tục được tháo gỡ, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của thị trường trong những năm tới.
.jpg "Bất động sản Đà Nẵng phục hồi rõ nét")