Dòng tiền cho thị trường bất động sản

VŨ HỒNG TÂM• 09/05/2023 05:00

Giới đầu tư bất động sản đau đầu tìm hướng cho dòng tiền để đảm bảo lợi tức khi nền kinh tế đi xuống và động thái tăng lãi suất gần đây của Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED).

>>Lo ngại mua nhà hình thành trong tương lai

Thị trường bất động sản quý 1 năm 2023 gần như "đóng băng", trong bối cảnh khó khăn đó nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp bất động sản phải tự giải quyết vấn đề mà họ đã góp phần lớn gây ra. Tuy nhiên trên thực tế thị trường bất động sản "bất động" còn có những nguyên nhân đến từ nhiều chính sách không hợp lý.

Trong đó nổi bật là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp với quy mô đáo hạn trái phiếu năm 2023 chỉ tính riêng ngành địa ốc đã cao hơn 80% so với năm 2022 và đa phần tập trung vào các công ty địa ốc đã niêm yết cao gấp đôi năm 2022. Chính vì vậy, áp lực dòng tiền vào sẽ rất lớn trong năm nay giữa bối cảnh tín dụng ngân hàng vào bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và phần lớn giá trị trái phiếu phải đáo hạn trong năm nay vẫn đang trông chờ vào những quyết sách của nhà nước và thương thảo với các trái chủ.

Để phục hồi nền kinh tế và tạo những lực đẩy để khơi thông thị trường bất động sản, Chính phủ đã và đang có những chính sách tháo gỡ, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Trong thời gian tới, Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân đang rất kỳ vọng vào việc sửa Luật, trong đó trọng tâm là sửa Luật Đất đai nút thắt làm cho các thủ tục đầu tư trở nên thuận lợi hơn, các quy trình làm đúng hơn.

Thị trường bất động sản quý 1 năm 2023 gần như "đóng băng" không giao dịch.

Niềm hy vọng vào chính sách sẽ phù hợp với thị trường mang tính định hướng lâu dài, tạo thuận lợi cho mọi hoạt động khi có một hành lang pháp lý chuẩn chỉ. Đặc biệt sau khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản được ban hành đi vào thực hiện, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, nền kinh tế sẽ có cú hích để phát triển mạnh mẽ.

Chia sẻ với Diễn Đàn Doanh Nghiệp, Giám đốc tài chính một công ty bất động sản đang là chủ đầu tư của nhiều dự án tại Đà Nẵng – Quảng Nam cho biết: "Dòng tiền cho bất động sản là tổng giá trị tiền thu vào và tiền chi ra liên quan đến hoạt động giao dịch. Tiền thu vào bao gồm tiền thu từ cho thuê bất động sản, tiền bán bất động sản và các khoản thu khác liên quan. Tiền chi ra bao gồm chi phí vận hành, bảo trì, cải tạo và phát triển dự án.

Dòng tiền cho bất động sản là một chỉ số quan trọng để đánh giá tính khả thi của các dự án bất động sản và hiệu quả của hoạt động doanh nghiệp. Thị trường đứng bánh sẽ làm cho dòng tiền của doanh nghiệp cạn kiệt khi hầu hết các khoản phải chi đều phải thanh toán trong khi nguồn vào của tiền từ các giao dịch sản phẩm không có, thời điểm này đang rất căng với công ty chúng tôi, nếu không muốn nói là gần như tất cả các công ty bất động sản khác đều lâm vào cảnh cạn kiệt dòng tiền để hoạt động".

Báo cáo kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy phần lớn các công ty, tập đoàn đều ghi nhận kết quả kinh doanh sa sút, thậm chí lỗ nặng, hàng tồn kho bất động sản tăng cao. Chỉ xét riêng lượng hàng tồn kho của top 10 doanh nghiệp địa ốc lớn đang niêm yết trên sàn chứng khoán, tổng giá trị đã lên tới con số 270.000 tỷ đồng.

Giám đốc một nhà băng đang cấp vốn tín dụng cho nhiều dự án tại khu vực miền Trung chia sẻ, khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với việc không có dòng tiền vào để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn đầu tư cho dự án mới.

"Cho nên câu chuyện doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới vẫn là dòng tiền về, khi tình trạng chung trên thị trường hiện nay của các chủ đầu tư là hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả trong ngắn hạn có xu hướng tăng cao. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu giảm, từ đó tạo ra hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh. Nếu tình trạng này kéo dài thì cho dù doanh nghiệp có lớn mạnh cỡ nào cũng sẽ phải lâm vào cảnh "chết" trên đống tài sản", vị Giám đốc cho hay.

Để xoay xở bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền, nhiều công ty chọn phương án thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư đã góp vào đơn vị khác để thu về tiền mặt.

Giám đốc công ty bất động sản tại Đà Nẵng chia sẻ về kinh nghiệm của mình trong thời điểm thị trường đóng băng và hụt nguồn tài chính: "Để xoay xở bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền, công ty chọn phương án thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư đã góp vào đơn vị khác để thu về tiền mặt. Song song với các phương án trên vẫn là tăng vay mượn từ các mối quan hệ đối tác, người thân và kể cả ngân hàng để bù đắp cho dòng tiền kinh doanh âm được xem là giải pháp tất yếu nhằm đảm bảo duy trì hoạt động. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng vẫn còn siết, kênh trái phiếu đã không còn nhiều cơ hội huy động vốn thì công ty buộc phải tính đến phương án tái cơ cấu để phục hồi và tiếp tục hoạt động vì không thể thả nổi hay ngồi chờ thời được".

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết đã xây dựng kế hoạch tái cấu trúc tài chính thông qua việc giảm nợ vay trái phiếu, thay đổi danh mục sản phẩm, tập trung nhiều cho những dự án bất động sản có phân khúc giá phù hợp với nhu cầu thị trường, có đầy đủ pháp lý để tạo thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng thực hiện giao dịch bán bớt cổ phần để tập trung bổ sung các nguồn vốn, thực hiện các phương án xử lý trái phiếu. Đồng thời, đưa hệ số tài chính của doanh nghiệp về mức an toàn trong chiến lược tái cấu trúc toàn diện doanh nghiệp để thích ứng với thị trường.

Phó Giáo sư - Tiến sĩ Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho hay, năm 2023 nguồn tiền vào thị trường bất động sản cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể sẽ tốt hơn năm trước nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5-2% cho các ngân hàng thương mại để tạo đà giúp doanh nghiệp vận hành.

Phó giám đốc Savills Việt Nam nhận định thị trường bất động sản đang có những sản phẩm mang yếu tố lành mạnh với nhu cầu ở thực tăng cao, nhiều chủ đầu tư đã định hướng lại phân khúc sản phẩm để phù hợp với thị trường. Thực tế thị trường địa ốc hiện tại không quá bi quan khi các doanh nghiệp đang chủ động hơn trong dự trù nguồn vốn, sản phẩm và sự hỗ trợ kịp thời từ nhà nước nhằm tháo gỡ những khó khăn gỡ nút thắt về tín dụng để thị trường bất động sản hoạt động ổn định.