Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Một số quy định còn gây khó cho đầu tư kinh doanh

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất

Theo đó, tại văn bản gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (phiên bản được sử dụng trong phiên họp Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng ngày 10/4/2023) (Dự thảo). Bên cạnh việc chỉ ra những quy định chưa đảm bảo tính thống nhất với các văn bản pháp luật liên quan, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cho rằng, một số quy định tại Dự thảo có thể tạo sự phức tạp, khó khăn cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo VCCI, một trong những mục tiêu quan trọng khi xây dựng Dự thảo là thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh - Ảnh minh họa

Cụ thể, theo VCCI, một trong những mục tiêu quan trọng khi xây dựng Dự thảo là thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Mục tiêu này là phù hợp với những nỗ lực trong thời gian gần đây của Nhà nước khi tiến hành mạnh mẽ các hoạt động cắt giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khai thông các hoạt động đầu tư kinh doanh.

Tuy vậy, rà soát toàn bộ Dự thảo, vẫn còn một số quy định chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính, thậm chí còn làm hoạt động kinh doanh kém thuận lợi hơn vì phải thực hiện thêm nhiều thủ tục, bao gồm:

Về các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản, Dự thảo đang thiết kế quy định theo hướng trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản như: Bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 25); Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền (khoản 4 Điều 32);

Chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo tới cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc đủ điều kiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra thực tế và ra văn bản về việc có đáp ứng điều kiện để thực hiện giao dịch hay không.

“Đây được xem là một dạng “giấy phép con” trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và làm cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trở nên phức tạp, khó khăn hơn.

Việc kiểm soát điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai hay quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch hay không có thể kiểm soát thông qua hình thức hậu kiểm và chế tài áp dụng nếu chủ đầu tư dự án vi phạm”, VCCI góp ý.

Vì vậy, VCCI đề nghị bỏ quy định về các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch quy định tại khoản 2 Điều 25, khoản 4 Điều 32 Dự thảo.

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Không thể bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn

Tuy vậy, rà soát toàn bộ Dự thảo, vẫn còn một số quy định chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính, thậm chí còn làm hoạt động kinh doanh kém thuận lợi - Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, về các thủ tục liên quan đến hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo quy định tại Điều 71, Điều 73 Dự thảo, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản ngoài việc phải thành lập doanh nghiệp không phải đáp ứng bất kì điều kiện nào khác. Trước khi hoạt động kinh doanh, các chủ thể này phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến Sở Xây dựng địa phương nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải thông tin lên cổng thông tin của Sở Xây dựng đó.

VCCI cho rằng, theo quy định tại Dự thảo, các ngành nghề này không phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, là một ngành nghề kinh doanh thông thường khác. Với tính chất này thì yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện thông báo tới cơ quan quản lý trước khi hoạt động dường như không cần thiết và tạo thêm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Nếu cơ quan quản lý Nhà nước muốn biết thông tin về các doanh nghiệp này có thể lấy thông tin từ cơ quan đăng ký kinh doanh.

Để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, VCCI đề nghị bỏ quy định doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục thông báo trước khi hoạt động kinh doanh quy định tại Điều 71, Điều 73 Dự thảo.

Ngoài ra, về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Khoản 3 Điều 43 Dự thảo quy định, trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục sẽ thực hiện như: bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo VCCI, việc thiết kế nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục theo hướng: bên chuyển nhượng trả lại đất rồi Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án, sẽ làm phức tạp thêm thủ tục và kéo dài thời gian thực hiện hoạt động chuyển nhượng. Việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng có nghĩa các yếu tố, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng đã được thẩm định. Do đó, thiết kế thủ tục thành hai bước như Dự thảo dường như là quá mức cần thiết.

Đề nghị cân nhắc thiết kế thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tương tự như các trường hợp chuyển nhượng của tổ chức kinh tế có vốn trong nước.