Hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản

>> Cấp bách thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 7963/VPCP-QHĐP ngày 26/11/2022 của Văn phòng Chính phủ chuyển kiến nghị của cử tri tỉnh Lạng Sơn gửi tới Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trước kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV với nội dung: “Kiến nghị nghiên cứu sửa đổi bổ sung quy định điều kiện mua, bán tài sản chưa thống nhất, cụ thể: theo quy định tại Khoản 1 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi “đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận”. Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân” được đưa vào kinh doanh bất động sản. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký. Tuy nhiên, tại Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015 thì Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luât có quy định khác”.

Về nội dung này, Bộ Xây dựng cho biết: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 đã xác định về phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh của mỗi Luật. Tại Điều 1 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản”; đồng thời, tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.

Các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo phạm vi quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Điều kiện của bất động sản có sẵn, hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

>>> Để đất đai được phân bổ và sử dụng hiệu quả

Theo đó, đối với các giao dịch bất động sản (nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất) thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 1 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì được xác định là kinh doanh bất động sản và cần đáp ứng các điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đối với các giao dịch bất động sản không phải là kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai và các quy định pháp luật có liên quan.

Các giao dịch thế chấp tài sản, bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng do tổ chức, cá nhân thực hiện không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và được thực hiện căn cứ theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai, nhà ở, tín dụng, công chứng và các quy định pháp luật có liên quan. Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không điều chỉnh các giao dịch này.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); Bộ Tài nguyên và Môi trường đang chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong quá trình xây dựng các dự án Luật nêu trên, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường để xây dựng đồng bộ hệ thống các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở, đất đai.