Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Không thể bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn

Theo đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (phiên bản được sử dụng trong phiên họp Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng ngày 10/4/2023) (Dự thảo).

Cụ thể, tại văn bản góp ý, VCCI cho rằng, so với các phiên bản trước đây, phiên bản Dự thảo ngày 05/4/2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy vậy, một số quy định tại Dự thảo vẫn cần được xem xét để đảm bảo các quy định tại Dự luật này thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Theo VCCI, về quyền sử dụng đất trong dự án chuyển nhượng: có hay không có Giấy chứng nhận, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (phiên bản lấy ý kiến nhân dân) thì “đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận”. Có nghĩa, dự án được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ khi đã có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 41 Dự thảo lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Quy định này được hiểu, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án mà phần đất đó không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, có nghĩa, không cần phải có Giấy chứng nhận.

“Như vậy, giữa hai Dự thảo vẫn đang chưa thống nhất về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng”, VCCI góp ý.

>> Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi: Cần công khai dự án đang thế chấp

Bên cạnh đó, về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”.

VCCI đề nghị rà soát quy định này với Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hằng năm, bởi, Dự thảo Luật Đất đai đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần.

Cùng với đó, VCCI cũng cho rằng, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chưa thống nhất với Luật Đầu tư.

Cụ thể, Điều 42 Dự thảo quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo đó:

Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư;

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp thì thẩm quyền được thực hiện như sau: Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Ngoài ra, Điều 43 Dự thảo quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo VCCI, quy định này cần xem xét ở các điểm:

Đối với trường hợp (1): Quy định này là phù hợp với pháp luật về đầu tư, tuy nhiên cần phải chỉnh sửa câu chữ để phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, tránh trường hợp có nhiều cách hiểu khi triển khai trên thực tiễn;

Đối với trường hợp (2): nếu dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ “chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư”, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì trường hợp chuyển nhượng sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư, tức là thực hiện theo trường hợp (1). Như vậy, thiết kế quy định tại Dự thảo sẽ tạo ra tình trạng nhà đầu tư không biết phải thực hiện theo thủ tục nào.

Nếu trường hợp (2) này giải quyết cho các trường hợp không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, cần phải quy định rõ ràng hơn để phân biệt được các trường hợp.

“Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị thiết kế lại quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, trong đó xem Luật Đầu tư 2020 là luật gốc, để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện”, VCCI góp ý.

Cùng với các nội dung đã nêu, tại văn bản góp ý, VCCI cũng đề nghị cân nhắc, xem xét một số nội dung liên quan đến: Giấy xác nhận giao dịch qua sàn (Điều 61); Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (khoản 4 Điều 14); Về chế định kinh doanh đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở; Chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản (Điều 88).