Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần thiết xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần quan tâm chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Phát triển quỹ đất là một trong những vấn đề trọng tâm đang được lấy ý kiến nhân dân nhằm hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, tại Dự thảo (sửa đổi) lần này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung một chương mới gồm 5 Điều (từ Điều 111 đến Điều 115) nhằm xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất.

Cụ thể, Dự thảo đề xuất quy định Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; việc phát triển quỹ đất được thực hiện theo dự án đầu tư do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư phải đúng mục đích, công khai, minh bạch, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; quy định đất đưa vào để tạo quỹ đất. Các hình thức phát triển quỹ đất thông qua thực hiện dự án thu hồi đất vùng phụ cận của các dự án, công trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc dự án lấn biển bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước (Điều 111).

Tại Điều 113, Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định Quỹ phát triển đất do UBND cấp tỉnh thành lập để ứng vốn cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện dự án tạo quỹ đất... đồng thời, quy định rõ UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất.

Theo Dự thảo, Quỹ phát triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để tiếp nhận và ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy định tại Điều 111 của Luật này. Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách Nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất.

Chính phủ quy định cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ, và cơ chế hoạt động của Quỹ phát triển đất.

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cân nhắc ấn định thời hạn thu hồi đất hoang hóa

Bên cạnh đó, Điều 114 Dự thảo đề xuất quy định giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý quỹ đất phục vụ Nhà nước giao, cho thuê thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật; UBND cấp xã nơi có đất có tránh nhiệm phối hợp với Tổ chức phát triển quỹ đất trong việc quản lý, bảo vệ để không bị lấn, chiếm đất. Trường hợp quỹ đất chưa giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì Tổ chức phát triển quỹ đất được cho các tổ chức, cá nhân thuê ngắn hạn để khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai.

Đồng thời cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất tại Điều 115 theo hướng: Tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ; UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp tỉnh trên cơ sở sắp xếp, kiện toàn lại các Tổ chức phát triển quỹ đất hiện có tại địa phương.

Đánh giá về những nội dung đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, việc xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất là cần thiết, bảo đảm sự chủ động của Nhà nước trong việc phân bổ đất đai.

Thông tin với báo chí, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam cho rằng, Quỹ Phát triển đất không chỉ đảm nhận vai trò tạo quỹ đất, phục vụ đền bù, giải phóng mặt bằng, mà còn là công cụ góp phần chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản.

Theo ông Cường, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, UBND cấp tỉnh phải bố trí tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm cho Quỹ Phát triển đất. Với quy định này, chắc chắn, Quỹ Phát triển đất sẽ hoạt động hiệu quả.

Quỹ Phát triển đất sẽ do tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, trực thuộc UBND cấp tỉnh. Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ chịu trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng cho các dự án khác; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý, khai thác quỹ đất... tất cả những hoạt động này đều tạo ra lợi nhuận. Trong cơ chế thị trường, mọi hoạt động có thể tạo ra lợi nhuận đều hấp dẫn, đều phát triển, kể cả tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập có thu hoặc doanh nghiệp Nhà nước cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích.

Cũng theo GS.TS Hoàng Văn Cường, trên thực tế, giao dịch bất động sản đều có 2 giá, giá thanh toán thực tế giữa bên mua và bên bán bao giờ cũng cao hơn giá ghi trong hợp đồng, thậm chí còn cao hơn gấp nhiều lần, khiến ngân sách Nhà nước thất thu nhưng không làm gì được, vì giá giao dịch bất động sản không thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Đây là giao dịch dân sự, quan hệ kinh tế, rất khó để dùng mệnh lệnh hành chính buộc các bên mua bán phải ghi đúng giá trị giao dịch. Vì vậy, phải sử dụng biện pháp kinh tế mới xử lý được.

Cụ thể, nếu thấy trường hợp nào ghi giá trị giao dịch trên hợp đồng quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường, thì tổ chức phát triển quỹ đất sẽ lấy nguồn từ Quỹ Phát triển đất mua theo đúng giá trị trong hợp đồng, sau đó đưa vào Quỹ Phát triển đất hoặc tổ chức đấu giá, thu tiền về cho quỹ.

“Với những “phi vụ kinh doanh” bất động sản này, Nhà nước cầm chắc lãi. Vấn đề là, sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành, Nghị định hướng dẫn phải quy định cụ thể, đối với những trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường, thì tổ chức phát triển quỹ đất được ưu tiên mua trước”, GS.TS Hoàng Văn Cường bày tỏ.