Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cân nhắc ấn định thời hạn thu hồi đất hoang hóa

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần làm rõ vấn đề thu hồi và giải quyết khiếu nại

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã và đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Trong đó, những trường hợp cụ thể bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai cũng được bổ sung rõ trong Dự thảo. Bao gồm: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; Đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm cũng bị thu hồi;

Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất; Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê mà người được giao đất, thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này;

Đất được Nhà nước giao để quản lý nhưng để bị lấn, chiếm. Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành. Đất sản xuất nông nghiệp không được sử dụng trong thời hạn 36 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng.

Trước đó, Luật Đất đai 2013 cũng quy định rất rõ về thời hạn được phép gia hạn, nếu dự án chậm tiến độ thì tối đa chỉ được chậm 48 tháng bao gồm cả thời hạn gia hạn. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án bỏ hoang đến hàng chục năm nhưng không bị thu hồi do cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện chưa đúng, gây lãng phí nguồn tài nguyên quan trọng, thậm chí đất lúa, đất gieo trồng cũng bỏ hoang…

>> LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI: Chuẩn hóa khái niệm “người sử dụng đất”

Vấn đề đất đai hoang hóa không phải câu chuyện mới, mà là vấn đề vô cùng nhức nhối nhiều năm qua. Để đảm bảo nguồn lực này không bị hoang phí, góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chuyên gia cho rằng, không nên gia hạn mà cần ấn định thời hạn thu hồi đất không đưa vào triển khai.

Thông tin với báo chí, Luật sư Lê Văn Hoan - Trưởng văn phòng Luật sư Lê Văn (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định liên quan đến việc không đưa hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Đồng thời, cũng đã có những chế tài cụ thể trong việc thu hồi đất chậm triển khai dự án. Tuy nhiên, thực tế có rất ít trường hợp bị thu hồi.

Vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này đối với nhóm đất nông nghiệp không nên chia tách thành loại đất cụ thể mà gộp chung là đất nông nghiệp, đồng thời người sử dụng đất cũng chỉ bị thu hồi khi đã bị xử phạt hành chính mà vẫn không đưa đất vào sử dụng.

Bên cạnh đó, theo quy định những hành vi bị nghiêm cấm và quy định về thu hồi đất trong Dự thảo lần này, Luật nghiêm cấm không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích. Trong đó, có quy định đất không sử dụng 36 tháng, dự án không đưa đất vào sử dụng thì tính thuế tăng thêm.

Tuy nhiên, theo Luật sư Hoan, đối với đất dự án, Dự thảo Luật (sửa đổi) lần này không nên quy định việc gia hạn mà ấn định thời hạn chậm tiến độ quá 48 tháng thì bị thu hồi. Căn cứ này có thể sẽ hạn chế được tình trạng dự án kéo dài không được thực hiện, làm giảm hiệu quả việc sử dụng đất.

“Cùng với đó, phải có chế tài đối với cơ quan có thẩm quyền khi có vi phạm nhưng không xử lý theo quy định. Chỉ có như vậy thì quy định của pháp luật mới được thực thi và không tồn tại trên giấy”, Luật sư Hoan bày tỏ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, việc sớm sửa đổi Luật Đất đai, đồng thời với việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản sẽ giúp thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung phát triển ổn định, bền vững.

Bởi theo ông Châu, không phải dự án nào chậm triển khai cũng đều do doanh nghiệp. Qua khảo sát tại TP. Hồ Chí Minh, 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay là do vấn đề thể chế và khâu thực thi pháp luật.

“Chẳng hạn như Điều 37 của Luật Đất đai quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm; kỳ lập kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm nhưng cấp huyện chỉ có 1 năm. Trong khi, công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi, gây rất nhiều khó khăn, mất thời gian cho nhà đầu tư. Vì vậy, lỗi chậm triển khai dự án đôi khi không chỉ phụ thuộc vào doanh nghiệp”, ông Châu dẫn chứng.

Cũng theo ông Châu, Điều 46 Luật Đất đai quy định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất chặt chẽ. Nhưng quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan nhiều đến sử dụng đất thì hay thay đổi, gây rất nhiều bất cập trong quản lý đô thị như hiện nay. Ngay như Luật Đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá, không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu, trong khi để đấu giá thì phải có đất sạch…, mà đất sạch hiện nay rất hiếm.

Ông Châu cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần giải quyết được những bất cập này, khi đó tình trạng đất bỏ hoang mới được hạn chế. Tuy nhiên, Dự thảo hiện nay vẫn chưa đề cập rõ.