HoREA: Giữ lại quy định về Quỹ phát triển đất

DIỆU HOA• 09/01/2024 11:00

Việc bỏ quy định về "Quỹ phát triển đất" dẫn đến thiếu đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, gây thiếu cơ chế để triển khai thực hiện Chương VIII về phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất.

>>3 vấn đề cần cho ý kiến tại dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư và đề nghị giữ lại quy định về Quỹ phát triển đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhà nước có thể chủ động bồi thường, GPMB trước rồi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Giữ quy định về Quỹ phát triển đất

Theo HoREA, đề xuất trước đó "Nhà nước chỉ thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng (đất sạch) tại Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)" chỉ có thể thực hiện được trong khoảng 10 năm tới trở đi, khi Nhà nước có nguồn ngân sách dồi dào để cấp vốn cho "Quỹ phát triển đất" để cung ứng vốn cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" ("Trung tâm phát triển quỹ đất" cấp tỉnh hiện nay).

Không những vậy, "Tổ chức phát triển quỹ đất" có đủ năng lực để thực hiện nhiệm vụ "phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất" lại được quy định tại Chương VIII Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhưng việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay lại bỏ quy định về "Quỹ phát triển đất", do đó không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định của Luật Đất đai, lại vừa thiếu cơ chế để triển khai thực hiện Chương VIII về phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất.

Theo đó, HoREA kiến nghị giữ lại "Quỹ phát triển đất" để ứng vốn cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" để phát triển quỹ đất, tạo quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công-tư (PPP), hoặc để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng cần sửa đổi và bổ sung quy định về "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất" đối với trường hợp "đất chưa giải phóng mặt bằng" tại Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị cần phải hoàn thiện lại nội dung điểm c khoản 3 và khoản 6 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng cần phải quy định rõ "chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" trong hồ sơ mời thầu.

Đồng thời, quy định rõ trường hợp "chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" thực tế phát sinh không vượt quá 20% "chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" trong hồ sơ dự thầu của nhà đầu tư trúng thầu, thì "nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền". Từ đó hạn chế tối đa "rủi ro" có thể dẫn đến thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Hơn nữa, bên cạnh quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng tại Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 27 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Và bổ sung điều kiện "có quy hoạch xây dựng 1/500" đối với thửa đất, khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, bởi lẽ điểm b khoản 3 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ mới quy định "điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất" thì thửa đất, khu đất phải "b) Có quy hoạch xây dựng 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt" là đúng nhưng chưa đủ.

Bởi lẽ, thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/2000 thì đã có căn cứ lập dự án đầu tư để nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/500 thì nhà đầu tư lại càng có thêm các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể để lập hoàn chỉnh dự án đầu tư để tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất.

>>Thường vụ Quốc hội tiếp tục cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Phân quyền cấp tỉnh quyết định tiêu chí lựa chọn dự án

Cũng theo HoREA, nên thêm các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện các "dự án thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, du lịch, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" vào khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

HoREA kiến nghị phân quyền cấp tỉnh lựa chọn thực hiện đấu thầu hay đấu giá dự án. Ảnh: DH

Và để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ quy định các tiêu chí lựa chọn dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Phân quyền cấp tỉnh quyết định lựa chọn thực hiện "đấu thầu dự án có sử dụng đất" hoặc thực hiện "đấu giá quyền sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với từng thửa đất, khu đất và thực tiễn của địa phương. Và quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu" đối với trường hợp đấu thầu dự án "đất sạch".

Đồng thời bổ sung quy định "khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu" vào điểm d khoản 5 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và đây cũng là điểm cộng (+) thêm trong trường hợp có 2 nhà đầu tư dự thầu có cùng điểm đánh giá cao nhất.

HoREA cho rằng, sau khoảng 5-10 năm tiếp theo, khi "Quỹ phát triển đất" và "Tổ chức phát triển quỹ đất" đã vận hành nhịp nhàng, hiệu quả, vừa tạo được quỹ đất "bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội", vừa tạo được nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước để cấp vốn cho "Quỹ phát triển đất" để cung ứng vốn cho "Tổ chức phát triển quỹ đất".

Như vậy, đến thời điểm đó, Nhà nước hoàn toàn có thể chủ động thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng "trước" rồi mới thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư và thu được tối đa "địa tô chênh lệch" cho ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng thì chắc chắn sẽ không phát sinh "xung đột lợi ích" giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi và sẽ đạt được sự đồng thuận của người có đất bị thu hồi và toàn xã hội và kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh.