Gửi bình luận
Góp ý cho “Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đánh giá, Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Dự thảo Nghị quyết), đã quy định nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc vừa tạo thuận lợi cho chính quyền địa phương trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng và người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, do Dự thảo Nghị quyết vẫn còn một số quy định chưa thật phù hợp hoặc cần được bổ sung, nhất là khi đối chiếu với mục đích và phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, thì Hiệp hội nhận thấy vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc của hàng ngàn dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị của hàng ngàn doanh nghiệp chưa được Dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cụ thể như sau:
Thứ nhất, rất cần thiết bổ sung “cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc” cho phép giao đất, cho thuê đất đối với các diện tích đất thương mại, dịch vụ, đất y tế, giáo dục, công viên chuyên đề thuộc dự án nhà ở thương mại, khu đô thị do chủ đầu tư dự án tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư để sử dụng hiệu quả đất đai, tránh lãng phí đất đai và tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, rất cần thiết bổ sung “cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc” do điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định, khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có tính hồi tố, áp dụng “hiệu lực trở về trước” đã quy định trách nhiệm pháp lý mới và quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn cho người sử dụng đất, mà trong thực tiễn có những trường hợp người sử dụng đất “không có lỗi” nên không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 không cho phép quy định “hiệu lực trở về trước” đối với các trường hợp này.
Thứ ba, rất cần thiết bổ sung “cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc” quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp Nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất; hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021, cũng nhằm để sử dụng hiệu quả đất đai, tránh lãng phí đất đai và tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Từ đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất sửa đổi bổ sung nhiều nội dung của Dự thảo Nghị quyết, cụ thể:
Một là, sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 3 quy định trường hợp “Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, khi đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư và báo cáo lại Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất.
Hai là, sửa đổi khoản 6 Điều 3 quy định về “giá đất tái định cư”, được tính bằng 20% giá đất trong bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) diện tích đất ở.
Ba là, bổ sung điểm a1 sau điểm a khoản 4 Điều 4 với nội dung “Giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất thương mại, dịch vụ, đất y tế, giáo dục, công viên chuyên đề thuộc dự án nhà ở thương mại, khu đô thị do chủ đầu tư dự án tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Bốn là, sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 5 về “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT” như sau: “Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT được xác định tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc giao kết hợp đồng. Việc xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp Hợp đồng BT đã hoàn thành bàn giao theo quy định của pháp luật trước ngày 01/7/2025 thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và không thực hiện xác định giá đất theo bảng giá đất quy định tại Nghị quyết này”.
Năm là, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 7 về “bảng giá đất” theo hướng, “Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp khu đất có tiềm năng phát triển tại khu vực chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất (như dự án lấn biển…)”.
Sáu là, sửa đổi, bổ sung Điều 8 về “hệ số điều chỉnh giá đất” theo hướng, UBND cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm cho năm 2026. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Bảy là, sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 10 về mức nộp tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, bằng 20% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 30% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 02 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất trên đây cho các thành viên trong hộ gia đình (cha, mẹ, con, vợ, chồng)…
Tám là, đề nghị bổ sung Điều 10a sau Điều 10 quy định về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, trừ trường hợp không do lỗi của người sử dụng đất”.
Chín là, bổ sung khoản 2a sau khoản 2 Điều 10 quy định “trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp Nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất; hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021”.
