Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Không nên chi tiết hoá các phương pháp định giá đất

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cụ thể hành lang cho hoạt động của Quỹ phát triển đất

Theo đó, một trong những vấn đề khiến cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gặp khó khăn, thậm chí khiếu kiện kéo dài hoặc chống đối không bàn giao đất để thực hiện các dự án được cho xuất phát từ việc giá đền bù thấp hơn so với giá đất trên thị trường, gây thiệt thòi cho người dân và hệ lụy cho xã hội.

Thực tế, báo cáo của đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện pháp luật về tiếp công dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo từ ngày 01/7/2016 đến 01/7/2021 cho thấy, trong lĩnh vực hành chính, đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh phát sinh chủ yếu liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai và việc thực hiện thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án chiếm trên 69,5%.

Từ thực tế đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, định giá đất là khâu đoạn then chốt để khơi thông nguồn lực đất đai, thế nhưng, không nên quy định chi tiết các phương pháp định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?

Theo các chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định các nội dung về nguyên tắc, ý chính, quan trọng, các cách tiếp cận/phương pháp tính giá đất trong Luật. Còn những nội dung cần “cụ thể hóa”, chi tiết hóa, có thể giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết.

Trong đó, cần chuẩn hóa nội hàm, phạm vi, khả năng áp dụng của các phương pháp định giá đất theo đúng bản chất khoa học, khả thi và phù hợp hơn với chuẩn mực, thông lệ quốc tế cũng như bối cảnh của Việt Nam. Ngoài ra, nên bỏ quy định cố định việc áp dụng phương pháp định giá đất cho từng trường hợp cụ thể, nhóm đất cụ thể.

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần khung pháp lý cho bất động sản du lịch nông nghiệp

Góp ý xây dựng, hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, không nên quy định chi tiết các phương pháp định giá đất vào Luật.

Theo ông Ngô Gia Cường, các phương pháp định giá đất có đặc điểm phức tạp, mặc dù Luật Đất đai đã qua hai lần có sửa đổi lớn, trải qua 20 năm áp dụng các phương pháp định giá đất, nhưng đến nay vẫn bộc lộ nhiều vấn đề khó giải quyết.

Trong khi đó, kỹ thuật định giá đất thuộc chuyên môn sâu, có rất nhiều yếu tố, trường hợp xảy ra, phù hợp với hướng dẫn cấp ngành hơn vào Luật. Từ năm 2003, các phương pháp định giá đất được cấp Chính phủ quy định tại các Nghị định và hướng dẫn chuyên sâu ở mức Thông tư, việc luật hoá kỹ năng này cần được xem xét.

Từ các phân tích đã nêu, ông Ngô Gia Cường đề xuất, Luật (sửa đổi) chỉ nêu đến tên phương pháp, định nghĩa có tính nguyên lý chung, để khi triển khai thực tế tại các văn bản dưới luật không bị xung đột. Không nên quy định quá chi tiết các phương pháp định giá đất dẫn đến rất khó điều chỉnh nếu có sai sót, vướng mắc trong quá trình triển khai, do quy trình điều chỉnh luật rất phức tạp, mất thời gian, không đảm bảo tính thời sự.

Liên quan đến vấn đề này, trước đó, tại cuộc họp hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì ngày 24/7, đa số các đại biểu tham dự cũng kiến nghị, không đưa các phương pháp định giá đất vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Thay vào đó, căn cứ vào các trường hợp cụ thể sẽ áp dụng phương pháp phù hợp, đảm bảo xác định giá trị đất đai sát thực tế.

Bên cạnh các góp ý về vấn đề đã nêu, liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất theo phương pháp định giá đất, ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, nếu quy định cứng là chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá, thì sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể.

Vì vậy, ông Tuấn đề nghị, cân nhắc sửa quy định trên theo hướng: Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

Đồng thời, cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức “phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Được biết, tại phiên bản cập nhật mới nhất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng gồm 16 Chương, 263 Điều và theo Chương trình dự kiến, Dự thảo Luật (sửa đổi) sẽ được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp thứ 25 (tháng 8/2023); trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV (tháng 10/2023).