Luật Đất đai không thể “ôm” tất cả

>>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quản lý không gian ngầm

Mục tiêu năm 2045 “Việt Nam trở thành quốc gia công nghiệp phát triển có thu nhập cao” đã được Đại hội 13 của Đảng xác định. Chúng ta chỉ còn 22 năm để thực hiện, tức là hơn hai chục năm để vượt qua “bẫy thu nhập trung bình”.

Xác định rõ chế độ sử dụng đất

Tuy nhiên, yếu tố rất khó khăn trong vượt qua hiện là “xung đột pháp luật” đang trở thành vật cản đường phát triển.

Luật Đất đai sửa đổi đang tiếp tục có những bước tiến mới, nhưng tại Điều 1 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ phạm vi “chế độ sử dụng đất”, tức là thế nào là chế độ sử dụng đất gắn với “quản lý đất đai”. 

Theo đó, Luật Đất đai chỉ quy định những nguyên tắc chung về chế độ sử dụng đất bao gồm “thời hạn, hạn mức sử dụng đất, trình tự, thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với từng phân nhóm đất chính. 

Các quy định về việc sử dụng đất chi tiết cần quy định tại các Luật về sử dụng đất đai như Luật Nhà ở; Luật Lâm nghiệp; Luật Du lịch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Quốc phòng, Luật Công an nhân dân, Nghị định Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Luật chuyên ngành của mỗi ngành phải quy định về việc sử dụng đất của ngành mình.

Cần rà soát lại để xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi sao cho không còn xung đột về sử dụng đất giữa Luật Đất đai với các luật chuyên ngành khác.

Về bản chất, Luật Đất đai không phải là một luật “đơn độc”, mà luật này tồn tại cùng với Bộ luật Dân sự và rất nhiều luật khác quy định về việc sử dụng đất đai.

Luật Đất đai không thể ôm tất cả các quy định vào mình, phạm vi điều chỉnh cần xác định rõ là việc Nhà nước thực hiện quyền “quản lý đất đai” và quyền “đại diện chủ sở hữu toàn dân ban hành các quyết định về đất đai”.

>> Cần khung pháp lý cho bất động sản du lịch nông nghiệp

"Phương thuốc" 1 luật sửa nhiều luật

Từ nửa cuối năm 2022 đến nay thị trường BĐS lại rơi vào tĩnh lặng, thậm chí nhiều nơi còn giảm giá, cắt lỗ. Trước tình trạng này, Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tìm kiếm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt là thành lập Tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Nhiều báo cáo, nhiều kiến nghị, nhưng thực sự chưa thể chạm tới giải pháp căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột pháp luật.  

Không những vậy, “căn bệnh” của thị trường hiện nay còn đến từ việc các cán bộ có thẩm quyền không dám hạ bút ký các dự án đầu tư hay các công văn hướng dẫn thi hành pháp luật. Đúng được luật này thì lại trái luật khác, vậy nên “gác bút cho lành”. Cứ như vậy dòng chảy phát triển sẽ bị tắc nghẽn và cuộc sống đành nằm yên chờ đợi.

Cách “chữa bệnh” này vẫn thường dùng đơn thuốc “một luật sửa nhiều luật”. Song, đây không phải là giải pháp hợp lý vì sự phát triển càng mạnh thì sự rắc rối pháp luật càng nhiều. Điều quan trọng là phải tìm ra nguyên nhân chính gây ra tình trạng xung đột pháp luật hiện nay và loại bỏ được nguyên nhân đó thì mới giải quyết được tận gốc vấn đề.

Mà trong đó, then chốt là các luật đều có phạm vi điều chỉnh riêng và giữa các luật không thể có miền giao nhau của phạm vi điều chỉnh. Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh của một luật nào đó dù đã được xác định nhưng vẫn hay vượt quá phạm vi điều chỉnh.

Một luật chỉ được có các quy định trong đúng phạm vi điều chỉnh của luật đó, không được quy định với ra bên ngoài. Khi các quy định mà với ra ngoài thì chắc chắn sẽ xảy ra xung đột pháp luật.