[eMagazine] 10 DẤU ẤN CHÍNH SÁCH cho thị trường bất động sản 2023

Bài: DIỆU HOA - Thiết kế: THÙY DƯƠNG• 29/12/2023 05:00

Thị trường BĐS 2023 đi qua với những dấu ấn đặc biệt khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua, và nhiều chính sách đặc biệt được ban hành nhằm gỡ khó thị trường.

Ngày 27/11, Quốc hội chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây là dấu ấn chính sách nổi bật nhất với thị trường, là khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định mới đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững. Hai luật mới sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Điểm đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được người dân quan tâm là không quy định thời hạn sở hữu chung cư. Điều này được cho là đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Luật Nhà ở 2023 còn đưa ra nhiều điểm đáng chú ý trong việc phát triển nhà ở xã hội như: bổ sung thêm đối tượng được hỗ trợ là doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), quyền lợi của người mua được đặt lên hàng đầu. Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Luật mới cũng loại bỏ đề xuất giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, thay vào đó các bên tự lựa chọn giao dịch.

Là Luật "bản lề" cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, Luật Đất đai (sửa đổi) nhận được nhiều sự quan tâm, tuy nhiên qua tiếp thu ý kiến của các đại biểu, giữa kỳ họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp, thống nhất ngoài những nội dung đã được tiếp thu, chỉnh sửa, còn nhiều nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần thêm thời gian để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được tiếp tục thảo luận tại kỳ họp bất thường của Quốc hội khóa 15 dự kiến diễn ra trong ba ngày, khai mạc vào 15/1/2024.

Tuy nhiên dự thảo đến nay vẫn chưa hoàn thành dù các cơ quan đã nỗ lực tiếp thu, chỉnh lý. Khối lượng công việc hiện còn rất lớn. Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp giữa năm 2024, thay vì thông qua tại kỳ họp bất thường như dự kiến trước đó.

Năm 2023, là một năm đầy thách thức với thị trường bất động sản. Nửa đầu năm suy thoái và bước vào vùng đáy, hai quý cuối năm bắt đầu đón nhận những tín hiệu lạc quan, hồi phục nhưng chưa rõ rệt. Để thúc đẩy thị trường bất động sản, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn.

Tháng 1/2023, Thủ tướng đã ký Chỉ thị số 03 yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với cả doanh nghiệp bất động sản và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Tháng 2/2023, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Ngay sau hội nghị, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, Thủ tướng yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và đảm bảo kế hoạch trả nợ; khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng.

Các địa phương có nhiệm vụ kết luận các dự án bất động sản đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để các dự án sớm được tiếp tục triển khai nhất là các dự án lớn. Chủ động tổ chức các cuộc họp, làm việc trực tiếp với từng doanh nghiệp, từng dự án.

Và sau đó, liên tiếp các công điện tiếp tục được ban hành:

Công điện 469/CĐ-TTg ngày 25/5 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Được ví như "cục máu đông" của nền kinh tế, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vào "mùa" đáo hạn khiến các nguy cơ bất ổn kinh tế gia tăng.

Để ổn định thị trường này, ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại Nghị định 65/2022quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vừa có hiệu lực thi hành với một số điểm mới, mở ra cánh cửa khơi thông thị trường.

Thống kê từ Bộ Tài chính, sau khi Nghị định số 08 được ban hành, đã có 179.500 tỷ đồng trái phiếu được phát hành. Kể từ quý II/2023 tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu cải thiện và tâm lý nhà đầu tư đã dần ổn định trở lại.

Các doanh nghiệp đã phát hành được trái phiếu mới, huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo ra dòng tiền trả nợ; khối lượng phát hành tăng dần qua từng tháng.

Bước sang năm 2024, Nghị định 65 tiếp tục có hiệu lực.

Ngày 03/04/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Đưa ra giải pháp để hiện thực hóa mục tiêu trên, Bộ Xây dựng đã xây dựng một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và sửa đổi Luật Nhà ở 2014 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), pháp luật về thuế và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn. Các chính sách đã được thông qua tại Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa qua.

Theo báo cáo của các địa phương, giai đoạn 2021-2025, cả nước đã có 475 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 432.698 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng.

Sáng 8/12, với 100% đại biểu có mặt tán thành, HĐND TP Hà Nội khóa XVI đã thông qua Nghị quyết về Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065. Đồ án sẽ được xin ý kiến Bộ Xây dựng và trình Thủ tướng phê duyệt.

Trong các điểm mới, đáng chú ý có đề xuất mô hình thành phố trong Thủ đô: Áp dụng mô hình “Thành phố trong Thủ đô” để tạo các cơ chế chính sách đặc thù vượt trội cho khu vực phía Tây (Hòa Lạc, Xuân Mai), phía Bắc (Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và dự kiến phía Nam (Phú Xuyên, Ứng Hòa), để tạo điều kiện thúc đẩy phát triển các khu chức năng về khoa học công nghệ, giáo dục đào tạo, thương mại dịch vụ; logicstics; thương mại quốc tế; tài chính... hình thành các động lực, trung tâm phát triển mới của Thủ đô Hà Nội.

Theo từng giai đoạn phát triển, quy định về tiêu chuẩn đơn vị hành chính đô thị, đề xuất Quốc hội, Chính phủ thành lập các đơn vị hành chính cấp đô thị như Thành phố, Quận để có bộ máy quản lý hành chính phù hợp với yêu cầu phát triển.

Ngày 1/4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản gửi các ngân hàng thương mại (NHTM), NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố hướng dẫn một số nội dung và yêu cầu triển khai Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ, hay còn được gọi là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Theo đó, cả 4 ngân hàng thương mại nhà nước sẽ thống nhất chung một cách cho vay giống nhau cho các đối tượng. Tuy nhiên, cơ chế vay do các ngân hàng này tự quyết định bằng nguồn vốn của tổ chức.

Mức lãi suất của gói tín dụng này sẽ giảm 1,5% so với mức cho vay thông thường đối với với các chủ đầu tư tham gia phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ. Đối với người mua sẽ được hỗ trợ giảm 2%.

Tuy nhiên, đến tháng 11, chỉ mới có 105 tỷ đồng cho 3 dự án ở 3 tỉnh/thành được giải ngân. Nhiều đề xuất cho rằng cần “nới” các điều kiện cho vay để doanh nghiệp và người dân có thể dễ dàng tiếp cận với gói tín dụng này.

Năm 2023, khi loạt ngân hàng trung ương trên thế giới như Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB), Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed),… thắt chặt chính sách tiền tệ trong nỗ lực kéo lạm phát về mức mục tiêu. Ngược lại, Việt Nam thực hiện chủ trương của Quốc hội, chỉ đạo của Chính phủ về giảm mặt bằng lãi suất, hỗ trợ người dân và doanh nghiệp tăng khả năng tiếp cận vốn, góp phần phục hồi sản xuất kinh doanh.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có 4 quyết định giảm lãi suất điều hành liên tiếp. Mức giảm từ 0.5 - 1.5%, vào các tháng 3, 4, 5 và 6; đưa lãi suất tái cấp vốn từ 6% xuống 4.5% và lãi suất tái chiết khấu từ 3.5% xuống 3%.

Lãi suất ngân hàng mới đây nhất, ngày 27/12 ghi nhận nhà băng trong nhóm Big4 giảm tới 3 lần trong một tháng xuống chỉ còn 2%/năm với kỳ hạn 1 và 2 tháng. Cuộc đua giảm lãi suất của nhóm “tứ đại gia” có vẻ chưa đến hồi kết.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã mở ra chương mới cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo Nghị định này, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Kể từ khi Nghị định 10 có hiệu lực từ ngày 20/5, thị trường condotel sau đó đã có những tín hiệu ấm dần, song đến nay nhìn chung vẫn chưa có sự phục hồi rõ rệt. Theo giới chuyên gia, để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội biểu quyết thông qua ngày 27/11, có hiệu lực từ 1/1/2025. Tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023, quy định về việc cấp sổ hồng chung cư mini như sau: Với nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân mà đáp ứng điều kiện như nhà ở có 2 tầng trở lên, mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; Đồng thời, nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Nếu đáp ứng được quy định này, chung cư mini sẽ có cơ sở để cấp sổ hồng, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Các chuyên gia đánh giá, những điểm mới tại Luật Nhà ở đã khắc phục các hạn chế trong công tác quản lý, đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay. Tuy nhiên, cũng lo ngại những vướng mắc khi áp dụng trong thực tế.

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 10 nghìn chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TPHCM. Hầu hết, các công trình này không được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ chủ yếu là do diện tích xây dựng nhỏ quá, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo quy định hiện hành.

Vì vậy, việc đảm bảo quyền lợi của các gia đình đã bỏ tiền để sở hữu nhà thuộc loại hình này vẫn là “bài toán” của cơ quan chức năng.