Giá nhà và cơ chế thuế: Phát triển kinh tế nhìn từ bất động sản

Câu hỏi trên cho thấy việc định hướng địa ốc và các cơ chế phù hợp, vẫn chưa đảm bảo phát huy đầy đủ vai trò của nguồn lực bất động sản (BĐS) như một trụ cột then chốt trong bối cảnh kinh tế vĩ mô Việt Nam đang chuyển mình hướng tới tăng trưởng bền vững.

Khoảng cách giá nhà và cơ chế thuế

Với giá trị đất đai ước tính chiếm 3- 4 lần GDP hàng năm theo giá thị trường, BĐS không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là tài sản đảm bảo tín dụng và nguồn thu ngân sách lớn.

Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá thị trường và bảng giá nhà nước (thường thấp hơn 30-60%), cùng với tình trạng sử dụng đất sai mục đích hoặc bỏ hoang, đã làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực này. Do đó, việc định hướng nguồn lực địa ốc một cách hiệu quả không chỉ giải quyết các bất cập hiện tại mà còn biến nó thành động lực thúc đẩy tăng trưởng GDP, thu hút FDI và cân bằng cấu trúc kinh tế.

Chúng ta thấy trong nền kinh tế Việt Nam, ngành BĐS đóng vai trò "đầu kéo" cho hơn 30 ngành liên quan, từ xây dựng hạ tầng đến dịch vụ tài chính và thương mại. Khi BĐS phát triển, nó kích hoạt chuỗi cung ứng vật liệu (xi măng, thép), tín dụng ngân hàng và nhu cầu tiêu dùng nội thất, góp phần tăng tổng cầu nội địa và cải thiện cán cân thanh toán.

Song thị trường hiện nay đang đối mặt với các thách thức vĩ mô: pháp lý chồng chéo dẫn đến đình trệ dự án, siết chặt tín dụng làm giảm thanh khoản, và cơ cấu sản phẩm lệch pha với nhu cầu thực (quá nhiều cao cấp, thiếu nhà ở xã hội).

Những yếu tố này không chỉ làm méo mó dòng vốn – ưu tiên đầu cơ ngắn hạn thay vì đầu tư dài hạn – mà còn đẩy giá BĐS vượt xa thu nhập trung bình, góp phần vào bất bình đẳng xã hội và rủi ro lạm phát chi phí và đã được Chính phủ cùng các cơ quan liên quan nỗ lực xử lý tháo gỡ các vướng mắc bằng các chủ trương, chính sách, đặc biệt trên cơ sở của bộ ba luật liên quan đến BĐS đã được Quốc hội ban hành.

Từ góc nhìn tài chính vĩ mô, chính sách thuế này sẽ kiểm soát bong bóng tài sản, tránh rủi ro hệ thống như khủng hoảng nợ dưới chuẩn, đồng thời khuyến khích sử dụng đất hiệu quả cho sản xuất công nghiệp và nông nghiệp công nghệ cao.

Đây cũng là một phần lời giải cho bài toán - câu hỏi đã được Thủ tướng Chính phủ đặt ra “Nhà trên 100 triệu đồng mỗi m2, người dân sao có tiền mua” - với bức tranh giá bất động sản vượt tầm sức mua của dân.

Và cần lưu ý cơ chế thuế có thể được sử dụng như một công cụ hiệu quả trong điều tiết điều tiết giá, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), nhằm giảm đầu cơ, tăng nguồn cung và ổn định thị trường; nhưng hiệu quả phụ thuộc vào việc thực thi đồng bộ với các chính sách khác như minh bạch quy hoạch và kiểm soát tín dụng.

Chìa khóa tránh “bất động sản hóa”

Dù nổi lên như nguồn lực có vai trò trụ cột, song việc phát triển cân bằng giữa BĐS và các ngành khác đòi hỏi quy hoạch quỹ đất rõ ràng, tránh "BĐS hóa" toàn bộ nền kinh tế. Chính phủ nên ưu tiên phân bổ đất cho khu công nghiệp và đô thị vệ tinh, đặc biệt khi làn sóng FDI dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vào Việt Nam. Điều này sẽ thúc đẩy tăng trưởng xuất khẩu, cải thiện thâm hụt thương mại và tạo việc làm chất lượng cao.

Đồng thời, đẩy mạnh nhà ở xã hội và thương mại giá hợp lý sẽ đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh (dự báo đô thị hóa đạt 50% vào 2030), giảm áp lực lạm phát xã hội và nâng cao chỉ số phát triển con người (HDI). Song song chuyển hướng dòng vốn vào đổi mới công nghệ và giáo dục, góp phần vào mô hình tăng trưởng dựa trên năng suất thay vì tài nguyên.

Về chính sách tín dụng và vốn, cần kiểm soát dòng vốn đầu cơ ngắn hạn thông qua phân loại tín dụng: ưu tiên cho BĐS phục vụ sản xuất, nhà ở xã hội và khu công nghiệp, trong khi hạn chế vay mua đất nền đầu cơ. Đa dạng hóa nguồn vốn qua quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) và thị trường trái phiếu minh bạch sẽ giảm phụ thuộc vào ngân hàng, hạ thấp rủi ro nợ xấu và ổn định lãi suất vĩ mô.

Thực tế từ các thị trường tài chính phát triển cho thấy, nếu REITs được thúc đẩy, nó có thể huy động vốn nhàn rỗi từ dân chúng, tăng tỷ lệ tiết kiệm quốc gia và hỗ trợ tăng trưởng GDP ổn định 6-7%/năm. Hơn nữa, ứng dụng công nghệ PropTech và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia sẽ nâng cao minh bạch thông tin, giảm bất đối xứng thông tin – một nguyên nhân chính của bong bóng giá.

Cuối cùng, chia sẻ lợi ích công- tư là chìa khóa để đảm bảo công bằng xã hội. Khi giá đất tăng nhờ hạ tầng nhà nước (như cao tốc Bắc- Nam hoặc sân bay Long Thành), một phần giá trị tăng thêm nên quay lại cộng đồng qua thuế hoặc phí phát triển đô thị. Mô hình "thu hồi đất – đấu giá – tái phân bổ" sẽ cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư và xã hội, giảm bất bình đẳng và tăng tính bền vững môi trường. Từ góc nhìn vĩ mô, các giải pháp này sẽ biến BĐS thành công cụ chống chu kỳ kinh tế, hỗ trợ phục hồi sau suy thoái và thúc đẩy tăng trưởng xanh.

Như vậy, định hướng nguồn lực địa ốc hiệu quả đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách đất đai, tài chính và đầu tư công. Nếu thực thi quyết liệt, Việt Nam có thể đạt kịch bản tăng trưởng tích cực, với giá BĐS tăng ổn định 5-7%/năm và đóng góp lớn vào GDP. Điều này không chỉ củng cố nền tảng kinh tế vĩ mô mà còn đảm bảo phát triển bao trùm, thuyết phục các nhà đầu tư quốc tế rằng Việt Nam là điểm đến bền vững.