Giá thuê nhà ở xã hội bao nhiêu là hợp lý?

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định 27/2025/QĐ-UBND về việc ban hành khung giá cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Cụ thể, với nhà có số tầng dưới hoặc bằng 10 giá thuê tối thiểu 48.000 đồng/m2/tháng, tối đa 96.000 đồng/m2/tháng. Với nhà có số tầng lớn hơn 10 nhưng nhỏ hơn hoặc bằng 20 giá thuê tối thiểu 55.000 đồng/m2/tháng, tối đa 110.000 đồng/m2/tháng.

Nhà có số tầng lớn hơn 20 nhưng nhỏ hơn hoặc bằng 30 giá thuê tối thiểu 75.000 đồng/m2/tháng, tối đa 150.000 đồng/m2/tháng. Nhà có số tầng trên 30 giá thuê tối thiểu là 99.000 đồng/m2/tháng và tối đa 198.000 đồng/m2/tháng.

Nghị định 100 quy định tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn nhà xã hội trong dự án tối đa 70m2, tối thiểu 25m2. Như vậy, giá thuê nhà xã hội cao nhất áp dụng với căn 70m2 trong tòa nhà trên 30 tầng lên đến 13,9 triệu đồng/tháng; với căn 25m2 có giá thuê tối thiểu 48.000 đồng/m2/tháng, tương đương 1,2 triệu đồng/tháng.

Mức giá thuê trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng; chi phí bảo trì công trình; giá dịch vụ quản lý vận hành; chi phí mua sắm trang thiết bị nội thất, đồ dùng sinh hoạt trong nhà ở xã hội cho thuê.

Kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà ở xã hội và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở xã hội.

Quyết định này không áp dụng cho nhà ở xã hội dùng làm nhà lưu trú công nhân, nhà ở xã hội được đầu tư từ nguồn vốn nhà nước cho lực lượng vũ trang và các trường hợp đã có thỏa thuận riêng về giá thuê. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 14/4/2025.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng cần khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê để đáp ứng nhu cầu của số đông người thu nhập thấp, công nhân đang làm việc tại Hà Nội. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mức giá thuê 1 căn nhà ở xã hội khoảng 10 triệu đồng/tháng là quá sức với hầu hết gia đình có thu nhập thấp. Vì thế để hài hòa nếu một hộ gia đình 3 - 4 người, có thu nhập không cao có thể chọn thuê căn hộ trên dưới 40m2, giá thuê khoảng 5 triệu đồng/tháng là hợp lý.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng mức giá này là không hợp lý, thậm chí cao hơn nhiều căn hộ thương mại đang cho thuê trên thị trường.

Ông Toản phân tích, căn hộ thương mại với diện tích 60m2 tại Thanh Xuân có mức giá cho thuê là 11 triệu đồng/tháng hay 1 căn chung cư mini 2 phòng ngủ giá thuê cũng chỉ 6 - 7 triệu đồng/tháng. Nếu theo bảng giá công bố thì nhà ở xã hội còn đắt hơn nhà thương mại cho thuê, trong khi lại có vị trí xa trung tâm hơn.

"Mức giá cho thuê nhà ở xã hội chỉ nên khoảng 5 triệu đồng/tháng thì mới phù hợp với người có thu nhập thấp. Bởi một gia đình có 2 con với thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, nếu thuê nhà ở xã hội mất 10 triệu đồng/tháng (chiếm 50% thu nhập) thì chắc chắn không thể đủ sống tại Hà Nội khi mà giá cả hiện đắt đỏ, chi phí cho học hành cũng rất tốn kém", ông Toản cho biết.

Để tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các chuyên gia khuyến nghị nên đầu tư các tòa nhà ở xã hội cho thuê có chiều cao không quá 24 tầng, tương đương công trình cấp 2 trở xuống thì chi phí xây dựng sẽ rẻ hơn. Nếu nhà ở xã hội xây dựng cao từ 25 tầng trở lên, tương đương công trình cấp 1 đến cấp đặc biệt thì chi phí đầu tư rất cao, sẽ đẩy giá thuê nhà lên cao.

Ngoài ra, các địa phương nên khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội có chiều cao dưới 24 tầng, ở những vị trí đất cách trung tâm đô thị một khoảng cách phù hợp, gần đầu mối giao thông công cộng để giảm chi phí đất đai đầu tư vào dự án. Qua đó tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng, và đưa ra mức giá thuê hợp lý với người thu nhập thấp.