Ưu đãi cho nhà ở xã hội: nâng lợi nhuận không quan trọng bằng rút ngắn thủ tục

Lợi nhuận nhà ở xã hội đã cao hơn trước

Luật Nhà ở 2023 tiếp tục giữ nguyên mức lợi nhuận định mức 10% đối với phần nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng mức lợi nhuận này không đủ hấp dẫn trong bối cảnh thủ tục đầu tư còn nhiều phức tạp và tiềm ẩn rủi ro. Điều này khiến việc đầu tư vào nhà ở xã hội không thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia.

Hiện tại, so với các dự án nhà ở thương mại có mức lợi nhuận dao động từ 15% đến 25%, việc duy trì lợi nhuận 10% cho nhà ở xã hội là một điểm hạn chế lớn. Hơn nữa, thời gian triển khai một dự án nhà ở xã hội có thể kéo dài đến 7 năm, dẫn đến mức lợi nhuận trung bình hàng năm chỉ khoảng 1,3% đến 1,5%, không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tái đầu tư.

Để kích thích sự tham gia của doanh nghiệp vào phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề xuất nâng mức lợi nhuận lên 13%. Một số doanh nghiệp thậm chí còn kiến nghị tăng lên mức 15% - 20% nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư trong bối cảnh chi phí vật liệu, nhân công tăng cao.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định rằng theo Luật Nhà ở 2014, mức lợi nhuận 10% bị đánh giá là quá thấp và không hấp dẫn, nhất là khi vướng mắc pháp lý, chi phí đầu tư cao và tiếp cận vốn ưu đãi còn nhiều khó khăn. Những yếu tố này đã cản trở sự phát triển của nhà ở xã hội, làm chậm tiến độ chương trình nhà ở quốc gia.

Bộ Xây dựng báo cáo rằng trước khi Nghị quyết 33/2023 và Quyết định 338 của Thủ tướng về đề án nhà ở xã hội được ban hành, mỗi năm chỉ có khoảng 15.000 căn hộ nhà ở xã hội được xây dựng, quá thấp so với mục tiêu 1 triệu căn hộ vào năm 2030. Để đạt mục tiêu này, Việt Nam cần xây dựng từ 140.000 - 150.000 căn hộ mỗi năm. Đây là một thách thức lớn nếu không có những chính sách mang tính đột phá.

Tuy nhiên theo ông Đỉnh, dù Luật Nhà ở 2023 không nâng mức lợi nhuận 10%, nhưng cách tính lợi nhuận đã có sự thay đổi theo hướng tích cực. Cụ thể, doanh nghiệp giờ đây được hưởng 10% lợi nhuận tính riêng trên phần nhà ở xã hội, trong khi phần nhà thương mại hoặc công trình dịch vụ được tính lợi nhuận độc lập.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, điều này mở ra cơ hội cho doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận bằng cách phân bổ dự án hợp lý. Chẳng hạn, nếu một dự án có 5 khối chung cư, doanh nghiệp có thể dành 4 khối làm nhà ở xã hội và 1 khối làm nhà thương mại để bán theo giá thị trường. Đối với phần thương mại, nếu doanh nghiệp đầu tư công trình dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn…, sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Nếu xây dựng nhà thương mại (nhà ở thấp tầng, chung cư cao tầng…), doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất nhưng được giữ toàn bộ lợi nhuận.

Quan trọng là tốc độ làm thủ tục

Theo ông Đỉnh, không nhất thiết phải nâng mức lợi nhuận từ 10% lên 15% hay 20%, bởi doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến lợi nhuận từ phần nhà ở xã hội mà còn từ phần thương mại. Điều doanh nghiệp quan tâm nhất chính là thủ tục hành chính kéo dài và tiềm ẩn rủi ro.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, nhấn mạnh rằng doanh nghiệp được phép sử dụng tới 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở thương mại hoặc công trình dịch vụ thương mại mà không bị khống chế mức lợi nhuận. Đây là cơ chế cởi mở, nhưng chưa được truyền thông đầy đủ, khiến doanh nghiệp chưa tận dụng triệt để.

Một thay đổi lớn khác là trước đây, các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 cho phép doanh nghiệp lựa chọn hình thức nộp tiền thay thế, thay vì phải bố trí nhà ở xã hội trong nội khu dự án. Điều này giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong triển khai dự án.

Về mức lợi nhuận 10%, ông Lực cho rằng đây không phải là yếu tố quyết định khiến doanh nghiệp e ngại. Sự chênh lệch giữa 10% và 13% không quan trọng bằng việc cắt giảm thời gian thực hiện thủ tục.

Nếu quy trình phê duyệt dự án được rút từ 4 năm xuống còn 1 năm, doanh nghiệp có thể tiết kiệm 3 năm, mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều so với việc tăng thêm vài phần trăm lợi nhuận định mức.