Giải “bài toán” định giá đất

VI ANH thực hiện• 07/07/2024 14:26

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.

LTS: Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, người dân sẽ được đền bù sát với giá trị thực; Nhà nước thu đúng, thu đủ ngân sách khi đất chuyển giao cho nhà đầu tư; nhà đầu tư cũng không còn nỗi lo kiện tụng, truy thu, hồi tố, đồng thời tính toán chuẩn xác được yếu tố đầu ra sản phẩm.

LS. Quách Minh Trí - Công ty Luật TNHH Passio Lawyers đã có cuộc trao đổi riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp về vấn đề này.

- Theo ông, Nghị định mới đã giải quyết được những vấn đề nào của công tác định giá đất?

Trên cơ sơ kế thừa Nghị định 12/2024/NĐ-CP và tiếp thu những phản ánh từ bối cảnh thực tiễn và phản biện xã hội, các quy định mới trong Nghị định 71/2024 đã được xây dựng hoàn thiện hơn. Bao gồm: Xác định rõ các nguồn và khía cạnh thông tin cần thu thập đối với thửa đất cần định giá; đảm bảo các phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; hoàn thiện các quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo từng phương pháp; đa số các hoạt động xác định giá đất sẽ được giao cho tổ chức thực hiện định giá thực hiện trên nguyên tắc tuân thủ, độc lập, khách quan; đồng thời chịu sự quản lý, giám sát của cơ quan có chức năng quản lý đất đai và Hội đồng thẩm định giá đất,…

Do đó, có thể khẳng định trong lần ban hành mới này, các quy định về giá đất của Chính phủ đã đáp ứng các yêu cầu điều chỉnh đã đặt ra và tương thích với Luật Đất đai 2024. Bởi vì “định giá đất” là một vấn đề lớn, có tác động rộng khắp đến các lĩnh vực kinh tế - xã hội trong khi phải chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố, điều kiện khác nhau từ chính sách, pháp luật và thị trường, do đó để đánh giá về mức độ hiệu quả và khả năng điều chỉnh của Nghị định này cần phải có thời gian và phản ánh từ thực tiễn áp dụng, thực hiện.

Theo tôi, Nghị định 71/2024 cơ bản đã giải quyết được các vướng mắc, khó khăn hiện nay về định giá đất. Tuy nhiên, vẫn cần phải đợi Nghị định 71/2024 được thi hành trong thực tế và qua tổng kết của cơ quan liên quan để biết các vướng mắc nhằm tiếp thu, cập nhật và điều chỉnh cho hoàn thiện nếu xét thấy cần thiết.

Đảm bảo giá đất được định giá sát với thị trường sẽ tránh được việc giá đất tăng đột biến hoặc “sốt ảo” gây nguy cơ mất an toàn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường vốn nói riêng.

- Nghị định mới sẽ tác động thế nào tới chi phí đầu tư quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản, thưa ông?

Việc đảm bảo nguồn chi phí, mở rộng và phát triển quỹ đất phù hợp mục tiêu kinh doanh, phát triển dự án là một trong những yếu tố hàng đầu trong các phương án xây dựng và phát triển quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản.

Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành chắc chắn sẽ có những tác động rất đáng kể đến các doanh nghiệp bất động sản, nhất là vấn đề định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ khiến chi phí đầu tư quỹ đất của các doanh nghiệp ít nhiều bị tăng lên.

Mức độ gia tăng sẽ tuỳ thuộc vào việc áp dụng phương pháp nào để định giá trong số bốn phương pháp được quy định. Tuy nhiên, theo tôi cần lưu ý một số khía cạnh liên quan tới quỹ đất sẽ chịu sự tác động chính bao gồm:

Thứ nhất, tác động đối với chi phí trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng, di dời các công trình trên đất.

Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, giá khởi điểm sẽ thay đổi theo giá đất tại bảng giá đất.

Thứ ba, nếu doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất có thu hoặc cho thuê đất thì giá đất được xác định trên giá đất cụ thể.

Thứ tư, thuế sử dụng đất của các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ được xác định trên cơ sở bảng giá đất.

Khi đi vào thực hiện, giá đất sẽ được phản ánh đúng với tình trạng thực tế của đất trên nền tảng vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất, các yếu tố về cơ sở hạ tầng, pháp lý và một số yếu tố quan trọng khác. Ngoài ra, phương pháp định giá sẽ giải quyết được những bất cập trong Luật Đất đai 2013 về tình trạng “hai giá đất”.

Trước khả năng chi phí về đất có thể gia tăng, các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng chiến lược cụ thể nhằm xoay vòng và bảo đảm nguồn vốn trong phát triển quỹ đất của doanh nghiệp mình.

- Ông đánh giá ra sao về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp và nông nghiệp quy định trong Nghị định?

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp và nông nghiệp quy định trong nghị định đều là những yếu tố ít biến đổi theo thời gian và có tính ổn định tương đối cao.

Việc lựa chọn những yếu tố này đảm bảo giá đất sẽ được định giá sát với thị trường một cách ổn định, tránh việc giá đất tăng đột biến hoặc “sốt ảo” gây nguy cơ mất an toàn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường vốn nói riêng.

Tuy nhiên, trên thực tế thì giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tại Điều 8 Nghị định này mà còn nhiều yếu tố khác như điều kiện kinh tế; quy luật cung – cầu; chính sách pháp luật…

Thế nhưng, trong hoạch định chính sách không dễ để quy định cụ thể các yếu tố trên bởi chúng liên tục thay đổi theo từng thời kỳ. Cho nên, Nghị định 71/2024 chỉ có thể quy định chung mang tính bao quát là “các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế”.

Như vậy, tôi cho rằng, nhìn một cách khách quan thì hướng tiếp cận và các quy định của Nghị định 71/2024 là phù hợp. Hiện tại tôi nghĩ chúng ta nên tập trung vào công tác xây dựng các phương án thích ứng. Bởi suy cho cùng thì yếu tố khách quan nhất trong định giá đất còn phụ thuộc vào năng lực, tư duy hay sự tuân thủ của cá nhân, cơ quan, tổ chức thực hành công tác định giá đất.