Giải bài toán nhà ở vừa túi tiền: Cần cú hích từ chính sách

Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, bài toán phát triển nhà ở vừa túi tiền đang trở thành thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, để giải được “cơn khát” này, không chỉ cần vốn rẻ và thủ tục nhanh, mà quan trọng hơn là một tư duy mới về đất đai và chính sách tín dụng.

Cần tư duy mới

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng khi bàn đến “nhà giá rẻ”, cần nhìn nhận rõ hai loại hình. Thứ nhất là nhà ở xã hội, vốn có mức giá thấp nhất và nhận được hỗ trợ lớn từ Nhà nước. Thứ hai là nhà ở thương mại có giá phù hợp với thu nhập, hướng đến những người có nhu cầu ở thực nhưng không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội. “Mới đây, một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội công bố giá 29,5 triệu đồng/m2, tưởng là cao nhưng nếu tính căn hộ 70m2, giá khoảng 2,1 tỷ đồng. Với lãi suất vay 4,8% trong 25 năm, người mua vẫn có thể chi trả được,” ông Châu phân tích.

Theo ông, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nhà ở thương mại giá phù hợp hay vừa túi tiền nên được xác định là dưới 3 tỷ đồng mỗi căn. “Đã là nhà ở thương mại thì doanh nghiệp không cần xin ưu đãi về đất hay thuế, chỉ cần chính sách tín dụng hợp lý như gói 145.000 tỷ đồng đang triển khai cho nhà ở xã hội, với lãi suất khoảng 5,9 - 6,1% là vừa sức,” ông nói. Điều cốt lõi là phải có gói vay dài hạn 20 - 25 năm cho người mua nhà lần đầu, bởi chỉ khi người trẻ có thể tiếp cận tín dụng hợp lý, nhu cầu thật mới được đáp ứng và thị trường mới ổn định.

Ông Châu nhấn mạnh, muốn giá nhà giảm, trước hết phải tăng nguồn cung. Và tăng cung ở đây không phải là tăng chung chung, mà phải tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền người dân. Hiện cả nước có gần 2.900 dự án bất động sản đang vướng pháp lý, cần được tháo gỡ khẩn trương. Song song đó, việc triển khai Nghị quyết 171 của Quốc hội, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại, sẽ mở thêm dư địa cho thị trường.

Ông Châu cho biết TP.HCM hiện thiếu trầm trọng nhà ở giá trung bình: năm 2020 chỉ có 163 căn hộ vừa túi tiền ra thị trường, chiếm vỏn vẹn 1%, và từ năm 2021 đến nay, 100% dự án mới đều là trung cấp và cao cấp. Trong sáu tháng đầu năm 2025, chỉ có 3.353 căn hộ được mở bán, giảm hơn 90% so với năm 2017 – thời điểm đạt đỉnh 43.000 căn. “Nguồn cung hụt hơi, cầu vẫn tăng, tất yếu giá nhà leo thang và người dân ngày càng xa giấc mơ an cư,” ông Châu nói.

Ông cũng cho rằng việc rút ngắn thủ tục hành chính là “đòn bẩy” quan trọng. Luật Xây dựng đang được sửa theo hướng miễn giấy phép cho dự án đã có quy hoạch 1/500, song cần cơ chế hậu kiểm để tránh bị lợi dụng.

5 chìa khóa cho nhà ở vừa túi tiền

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, cho rằng muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền phải bắt đầu từ việc thay đổi tư duy về tiền sử dụng đất. “Nhà nước cần coi đây là nguồn thu dài hạn, thay vì thu ngắn hạn. Nếu tiếp tục tận thu, giá nhà sẽ bị đẩy lên phi mã, doanh nghiệp khó bán, thị trường méo mó, còn người mua thật chịu thiệt,” ông Vũ nhận định. Theo ông, nếu tiền sử dụng đất khoảng 20 triệu đồng/m2 mà Nhà nước chỉ thu 5 triệu đồng, tức hỗ trợ tới 75%, thì giá nhà có thể giảm mạnh, người dân sẽ được lợi trực tiếp.

Giải pháp thứ hai, theo ông Vũ, là phát triển hạ tầng đồng bộ gắn với quy hoạch thông minh. Việc hình thành các khu đô thị TOD - đô thị gắn với giao thông công cộng như metro, đường sắt cao tốc - sẽ giúp giãn dân khỏi khu trung tâm và tạo cơ hội phát triển nhà giá hợp lý ở vùng ven. Tuy nhiên, ông cảnh báo cần tránh “vết xe đổ” của Trung Quốc, nơi nhiều khu đô thị trở thành “thành phố ma” vì hạ tầng giao thông không theo kịp quy hoạch.

Ông Vũ cũng nhấn mạnh, phải “siết” đầu cơ, đưa thị trường trở lại đúng giá trị sử dụng. “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ,” ông nói. Ông đề xuất cơ chế chỉ cho phép chủ đầu tư khởi công dự án khi đã bán được 50 - 70% sản phẩm, tiền đặt cọc phải gửi vào tài khoản phong tỏa ngân hàng, đảm bảo an toàn cho người mua. Đồng thời, cần đánh thuế nặng các căn nhà bỏ trống trên 3 - 6 tháng, có thể xác định bằng mức tiêu thụ điện, nước thực tế.

Một yếu tố sống còn khác là chi phí vốn. “Muốn bán nhà giá 2 tỷ đồng, doanh nghiệp phải có vốn dài và rẻ,” ông Vũ nói, dẫn chứng bài học từ Nam Long hợp tác với các đối tác Nhật để tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, từ đó phát triển dự án chất lượng với giá chỉ hơn 30 triệu đồng/m2 ngay trung tâm thành phố Hải Phòng. Ông cũng gợi ý “hồi sinh” hàng vạn căn shophouse và nhà liền kề đang bỏ hoang bằng cách chia nhỏ thành căn hộ studio đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy và có thể cấp sổ riêng. “Nếu được pháp lý hóa, đây sẽ là nguồn cung lớn tức thời cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền,” ông khẳng định.

Từ những góc nhìn khác nhau, cả nhà quản lý lẫn doanh nghiệp đều gặp nhau ở điểm chung: chỉ khi chính sách, tín dụng, đất đai và quy hoạch vận hành đồng bộ, thị trường nhà ở vừa túi tiền mới có cơ hội khởi sắc. Khi đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động sẽ không còn quá xa tầm với.