Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền

Đây là nội dung nổi bật được các chuyên gia, doanh nghiệp phân tích tại Tọa đàm với chủ đề “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức ngày 17/10.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi tích cực, đóng góp quan trọng vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế quốc gia trong bối cảnh Chính phủ nỗ lực hướng tới mức tăng GDP hai con số. Tuy nhiên, song hành với đà phục hồi ấy, thị trường vẫn tồn tại nhiều bất cập cần được nhìn nhận và xử lý một cách căn cơ, đồng bộ.

Trước hết, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, vẫn tăng cao phi mã, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, song phân khúc nhà ở giá bình dân vốn đáp ứng nhu cầu thật của đại đa số người dân lại ngày càng khan hiếm. Giao dịch có xu hướng tăng, nhưng chủ yếu đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa đạt kết quả như kỳ vọng. Những vướng mắc về pháp lý kéo dài tiếp tục là rào cản lớn kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là nguồn cung khan hiếm. Số lượng dự án được cấp phép mới còn hạn chế do quy trình phê duyệt kéo dài, đặc biệt sau khi áp dụng mô hình chính quyền hai cấp trong khi năng lực tại cấp cơ sở còn hạn chế. Bên cạnh đó, tình trạng doanh nghiệp “găm đất”, chậm triển khai dự án khiến thị trường càng thêm căng thẳng về nguồn cung.

Cùng với đó, cung – cầu ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, trong khi doanh nghiệp lại tập trung phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai sau khi áp dụng bảng giá đất mới và chi phí vốn do thủ tục kéo dài, càng khiến giá bán bị đẩy lên.

Thị trường cũng đang chịu tác động tiêu cực từ hoạt động đầu cơ và lũng đoạn giá. Một số nhóm nhà đầu tư gom hàng, tạo khan hiếm giả để đẩy giá, trong khi công cụ điều tiết và kiểm soát dòng tiền vào bất động sản vẫn còn yếu, dẫn tới tình trạng giá “nóng”, tiềm ẩn rủi ro bất ổn xã hội khi cơ hội sở hữu nhà ở của người trẻ bị thu hẹp. Hệ quả là méo mó cơ cấu đầu tư, dòng vốn đổ dồn vào bất động sản thay vì sản xuất, làm tăng nguy cơ nợ xấu và rủi ro tài chính trong hệ thống ngân hàng. Đồng thời, sự thiếu minh bạch trong giao dịch cũng làm xói mòn niềm tin thị trường.

Để khắc phục những tồn tại trên, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh cần sớm hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành, bảo đảm ban hành kịp thời, đồng bộ và khả thi. Việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm với cơ chế điều chỉnh nghĩa vụ tài chính linh hoạt, phù hợp từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm tác động đến người dân. Đồng thời, cần bãi bỏ quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, để giảm chi phí, tháo gỡ gánh nặng cho doanh nghiệp.

Song song, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội tại các đô thị lớn; xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và hình thành trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch hóa thị trường. Cùng với đó, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc sẽ giúp mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhiều lựa chọn nhà ở với giá hợp lý hơn.

Cuối cùng, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường thông qua các quỹ đầu tư bất động sản, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và các kênh huy động khác, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. "Chỉ khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định, lành mạnh và thực sự đóng góp hiệu quả cho nền kinh tế quốc gia" - TS Đính nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang mất cân đối về nguồn cung, nhưng điều đó không đồng nghĩa với thừa cung. Trong bốn phân khúc chính – bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang thì phân khúc bình dân và trung cấp gần như biến mất từ năm 2023 đến nay, trong khi cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn và có tỷ lệ hấp thụ gần 90%.

Sự lệch pha này đã khiến giá chung cư trung bình tại Hà Nội tăng mạnh, từ khoảng 50 triệu đồng/m² năm 2022 lên tới 85,6 triệu đồng/m² hiện nay, gần tiệm cận với TP.HCM. Ông Trung cho rằng không nên tìm cách “ghìm giá” phân khúc cao cấp mà cần giải quyết gốc rễ vấn đề – bổ sung nguồn cung cho phân khúc bình dân và trung cấp, qua đó giúp mặt bằng giá được điều tiết tự nhiên.

Bên cạnh đó, giá nhà gắn chặt với hạ tầng. Việt Nam hiện xếp cuối khu vực Đông Nam Á về chất lượng và tiêu chuẩn hạ tầng (theo CBRE). Khi đầu tư các tuyến metro, đường sắt cao tốc, Nhà nước cần quy hoạch sẵn quỹ đất quanh các dự án hạ tầng để phát triển nhà ở cho số đông, tránh việc tư nhân tiếp tục chỉ xây dự án cao cấp, làm mất cân đối thêm.

“Để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp”, ông Trần Quang Trung nhấn mạnh.