GÓC NHÌN BẤT ĐỘNG SẢN: Cần xây dựng chế tài hình sự xử lý các "điểm đen" thị trường bất động sản

Vừa qua, cơn sốt đất đã nóng bừng khắp các tỉnh thành trong cả nước, không ít người đã gác lại công việc sản xuất, kinh doanh, thậm chí vay vốn ngân hàng để đi đầu tư đất. Theo đó, nhiều chiêu trò tung tin giả, đầu cơ, thổi giá, tạo sốt ảo đã được một số cá nhân, nhóm người thực hiện nhằm lôi kéo ngày càng nhiều nhà đầu tư rót tiền nhằm kiếm lời.

Trước việc tăng giá đất đột biến ở nhiều nơi trong thời gian ngắn được cho là có dấu hiệu của hành vi thao túng giá trái phép và cần thiết sự vào cuộc xử lý của các cơ quan quản lý nhà nước. Về vấn đề này, Diễn đàn Doanh nghiệp đã có nội dung trao đổi với Luật sư Lê Hằng, Công ty Luật TAT Law firm.

PV: Việc cố tình câu kết, mắc ngoặc, tung tin thổi giá đất nhằm đầu cơ kiếm lời dưới góc độ pháp luật được quy định như thế nào thưa thưa sư? Đối với cá nhân hành nghề môi giới mà không có chứng chỉ hành nghề cũng như các sàn giao dịch không có giấy phép được qui định ra sao?

Luật sư Lê Hằng: Đối với các hành vi liên quan đến việc câu kết, mắc ngoặc, tung tin thổi giá đất để đầu cơ kiếm lời hiện nay có thể hiện ở một số qui định liên quan đến Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đất đai và một số các văn bản hướng dẫn có liên quan. Hiện nay, chưa có qui định pháp luật trực tiếp điều chỉnh tổng hợp các hành vi này. Tuy nhiên, trong một số trường hợp khi xác định được một số hành vi vi phạm, chúng ta có thể áp dụng một số quy định pháp luật có liên quan để xử lý, đặc biệt là việc cung cấp thông tin về bất động sản.

Cụ thể: Theo quy định tại khoản 1 khoản 2 khoản 3 Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ/CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ đối với “các hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới… có chế tài xử phạt tiền từ 10 triệu đến 50 triệu đồng”. Mức xử phạt hành chính là chưa đủ sức răn đe đối với các đối tượng trục lợi hàng trăm hàng tỉ đồng việt nam trong thị trường bất động sản sôi động.

Ngoài việc xử lý vi phạm hành chính đối với các hành vi nói trên bằng hình thức phạt tiền, chúng ta còn có thể truy cứu trách nhiệm hình sự đối với từng hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Trong rất nhiều trường hợp, người môi giới cung cấp thông tin như “tung tin” không chính xác như về quy hoạch của đất đai hoặc hành vi khác tạo ra sự khan hiếm giả để “đầu cơ” trên thị trường, đẩy giá lên cao để trục lợi cũng có thể xem như hành vi lừa dối khách hàng theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Hình sự.

Thậm chí, trong thời gian vừa qua, có hiện tượng nhóm "cò đất” còn tạo ra các văn bản giả với nội dung thay đổi quy hoạch của cơ quan nhà nước liên quan đến khu đất nào đó để đẩy giá đất lên cao để trục lợi thì có thể đủ các yếu tố cấu thành tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Mặt khác, giao dịch giữa “cò đất” với khách hàng thường được thực hiện thông qua giấy tờ viết tay, giá ghi trên hợp đồng nhỏ hơn giá trị mua bán thực tế. Do đó, hành vi trục lợi này là biểu hiện rõ ràng của tội trốn thuế (quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự).

Thị trường bất động sản là một chỉ số quan trọng để đánh giá nền kinh tế của một quốc gia. Hiện tượng tăng giá đất nhằm đầu cơ, trục lợi, gây hiện tượng “sốt ảo” không còn hiếm gặp, gây nhiều bức xúc trong dư luận, làm méo mó thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho người dân và xã hội.

Vì vậy, để hạn chế triệt để tình trạng trên, cần xây dựng chế tài hình sự để xử lý các vấn đề về thị trường bất động sản tương tự như “Tội thao túng thị trường chứng khoán trong lĩnh vực chứng khoán” (Điều 211 Bộ luật hình sự) để bảo vệ các quan hệ pháp luật, bảo vệ tài sản; bảo đảm an ninh trật tự xã hội đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Do hiện nay hành vi thổi giá đất được xem là hành vi thao túng giá bất động sản trong thị trường bất động sản nhưng chưa được qui định trong Bộ luật hình sự. Vì vậy, để kiểm soát được giá bất động sản, không để cho hiện tượng này tiếp tục tái diễn, cần phải quy định thêm về hành vi thao túng giá bất động sản vào Bộ Luật hình sự. Có như vậy thì mới khắc phục được lỗ hổng về quản lý nhà nước đối giá bất động sản hiện nay.

PV: Trách nhiệm quản lý của các chính quyền địa phương trong việc để xảy ra tình trạng đầu cơ, thổi giá đất cụ thể như thế nào thưa Luật sư?

Luật sư Lê Hằng: Để có một thị trường bất động sản phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh, các cấp quản lý không thể đứng ngoài cuộc mà cần phải có sự quyết tâm thay đổi trong công tác quản lý của chính quyền địa phương nhằm hạn chế việc đầu cơ địa ốc gây nhiễu loạn thị trường bằng các biện pháp cứng rắn, khoa học. Một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có cơ hội cho những nhóm đầu cơ hoạt động công khai. Sự tăng giá trên thị trường suy cho cùng phải gắn với giá trị đầu tư thật.

Trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên cả nước. Các cơ quan nhà nước cần thực hiện đúng phạm vi trách nhiệm của mình trong công tác quản lý đất đai ở địa phương và có cơ chế phối hợp với các Sở ban ngành địa phương để ngăn ngừa và xử lý các dấu hiệu vi phạm liên quan đến đầu cơ, thổi giá đất đai ở các nơi.

Cụ thể, một trong những giải pháp để ổn định thị trường bất động sản hiện nay là Ủy ban nhân dân các cấp phải công khai, minh bạch đầy đủ các thông tin về quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, địa phương phải quyết liệt loại bỏ các dự án treo nhiều năm không thực hiện. Đồng thời cần xử lý nghiêm đối với cán bộ công chức có hành vi giúp sức cho các cò đất trong việc phân lô bán nền không đúng quy định của Luật đất đai…

Một điểm nữa cũng cần thực hiện sớm là chính quyền địa phương nên tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Ngoài ra, cần kịp thời cảnh báo qua các phương tiện thông tin đại chúng, thậm chí cắm các bảng thông báo đối với các khu vực đất có hiện tượng tăng, thổi giá trái qui định để người dân, các nhà đầu tư nhận biết tránh sập bẫy của các cò môi giới nhà đất hiện nay.

PV: Vậy lời khuyên cho các nhà đầu tư trong lúc này là gì thưa Luật sư?

Luật sư Lê Hằng: Do đại dịch Covid 19 nên lãi suất tiết kiệm ở Ngân hàng xuống thấp thị trường tài chính và các kênh đầu tư khác đều mang lại những rủi ro nhất định và thông tin về việc tăng giá đất ở các địa phương nên các nhà đầu tư có xu hướng mua đất để đầu tư sinh lợi có tính chất lâu dài.

Tuy nhiên lợi dụng tâm lý nôn nóng của người dân mua đất đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ không có kinh nghiệm trong thị trường bất động sản dễ làm mồi cho các cò đất liên kết tung giá hơn nhiều lần so với giá trị thật của lô đất gây thiệt hại về kinh tế không nhỏ cho người dân.

Do đó lời khuyên cho các nhà đầu tư trong lúc này là hết sức thận trọng khi xuống tiền đầu tư đất. Cần tìm hiểu đủ thông tin về thị trường và so sánh với các đơn vị môi giới đất có uy tín. Tham vấn các chuyên gia bất động sản, chuyên gia pháp lý như luật sư, đơn vị luật có uy tín để có những lời khuyên pháp lý và thực hiện giao dịch theo đúng qui định pháp luật.

Cần minh bạch các giao dịch nếu thông qua các sàn giao dịch phải lựa chọn đúng nơi và cẩn trọng khi xuống tiền đặt cọc từ 5-10% giá trị tài sản. Có thể ấn định thời gian hoàn cọc trong thời gian nhất định từ 7-10 ngày nếu không muốn giao dịch nhà đất để tránh rủi ro khi chưa có đầy đủ thông tin nhà đất và người mua muốn thay đổi quyết định của mình.

PV: Vâng! Xin cảm ơn luật sư.