Hà Nội, TP.HCM thu thuế cho thuê căn hộ (KỲ II): 3 khó khăn lớn

Luật sư NGUYỄN THANH HÀ - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW• 11/05/2021 06:00

Sau TP.HCM, Cục Thuế TP Hà Nội vừa có “lệnh” yêu cầu các chi cục thuế quận, huyện, thị xã, khu vực trên địa bàn tăng cường phối hợp quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.

Việc thu thuế cho thuê căn hộ sẽ góp phần giải quyết các bất cập trong quá trình sử dụng nhà chung cư, song đây là việc không dễ dàng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW

Tạo sự công bằng

Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản mà tổng doanh thu trong một năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Doanh thu tính thuế hay nói cách khác là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.

Thế nhưng, trên thực tế rất nhiều trường hợp cho thuê căn hộ chung cư không khai thuế dù có thu nhập cao hơn 100 triệu đồng/năm. Với các chung cư cao cấp, giá cho thuê có thể lên tới trên 20 triệu đồng/tháng, thậm chí với loại hình cho thuê ngắn ngày, cho thuê theo giờ xuất hiện một vài năm trở lại đây có thể cho thuê với mức giá dao động từ 1 - 4 triệu đồng/ngày, hoặc lên đến trên 5 triệu đồng/ngày. Nếu trong tháng, công suất đạt khoảng 50% thì chủ nhà đã có doanh thu từ 15 - 50 triệu đồng.

Đây là một con số không hề nhỏ, trong khi đó rõ ràng những người làm công ăn lương, cá nhân kinh doanh đều bị thu thuế với thu nhập của mình, nếu các loại hình kinh doanh trên không bị truy thu thuế thì không công bằng.

Hiện nay, số lượng nhà, căn hộ cho thuê ngày càng gia tăng nhưng chưa có cách quản lý, quy hoạch hợp lý đã gây khó khăn trong công tác giữ gìn an ninh - trật tự. Vì thế, có không ít trường hợp sử dụng nhà cho thuê để hoạt động mại dâm, ma túy, “bay lắc”, cờ bạc hoặc nhập cảnh bất hợp pháp, gây ảnh hưởng rất lớn đến đời sống người dân và xã hội.

Chung cư Lữ Gia (quận 11, TP HCM) được đề xuất thí điểm thu thuế cho thuê căn hộ.

Trong khi đó, với những quy định xử phạt hành chính ở mức nhẹ như hiện nay thì tính răn đe không cao, thậm chí còn phản tác dụng. Do đó, có thể nói việc truy thu thuế cho thuê căn hộ vừa góp phần tạo ra nguồn ngân sách mới cho thành phố, việc thu thuế vừa hỗ trợ cho công tác quản lý, bắt buộc việc người cho thuê nhà phải khai báo cư trú, việc quản lý an sinh xã hội của các địa phương cũng tốt hơn, góp phần giải quyết những bất cập trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

3 khó khăn lớn

Tuy nhiên, phải xác định rằng việc thu thuế sẽ không dễ dàng. Thứ nhất, khi thu thuế đối với các cá nhân cho thuê nhà thì người phải trả chính là người đi thuê, vì nếu mức thuế cao, chắc chắn chủ nhà sẽ nâng giá cho thuê để bù vào số tiền đóng thuế.

Thứ hai, đây là những hợp đồng dân sự, người thuê và người cho thuê hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau để lách luật, đưa giá thuê xuống thấp để “né” thuế. Rất nhiều chủ nhà đã tìm cách trốn thuế, từ hợp đồng giả cách cho mượn nhà, cho đến thỏa thuận 2 giá để lách luật. Cơ quan chức năng cũng khó có thể thu được số thuế chính xác. Bởi lẽ khi người dân dùng tiền mặt để thanh toán thì cơ quan chức năng cũng rất khó để kiểm tra, tính thuế.

Không những vậy, hiện nay với sự hỗ trợ của các ứng dụng thuê nhà trực tuyến như Airbnb, Hello Rent, Landber, Ohana…, chủ nhà và khách thuê có khi không cần gặp mặt mà vẫn ký kết được hợp đồng thuê nhà. Sự lỏng lẻo này không chỉ tạo kẽ hở cho việc trốn thuế mà việc kiểm tra, kiểm soát người thuê cũng trở nên khó khăn.

Thứ ba, dù đã có quy định người thuê nhà phải đăng ký tạm trú, tạm vắng ở công an nhưng do thông tin không liên thông, nên cơ quan thuế cũng không nắm được. Ngoài ra, việc cung cấp thông tin về cư trú trong căn hộ cho cơ quan thuế không có trong luật.

Đây là thông tin riêng tư của cư dân, nếu ban quản trị cung cấp mà chủ sở hữu căn hộ không đồng ý, họ có thể kiện ban quản trị. Như vậy, để yêu cầu được sự hợp tác của chính chủ căn hộ cũng là một khó khăn lớn.

Với số lượng bất động sản lớn như hiện nay, nhà chung cư cho thuê có ở khắp nơi nhưng không theo một quy định nào và dường như cũng chưa có quy hoạch cụ thể đối với loại hình kinh doanh này.

Để quản lý tốt hơn, Nhà nước cần có chiến lược lâu dài về quy hoạch quản lý nhà cho thuê. Cần các chế tài liên quan, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan thuế và chính quyền địa phương, ban quản trị chung cư và cơ quan công an khu vực.

KỲ III: Kinh nghiệm thế giới quản lý căn hộ cho thuê