Hàng ngàn căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm chưa thể đấu giá

>> Tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm có vội vàng?

Sở TN&MT vừa báo cáo UBND TP.HCM kế hoạch bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức. 

Cần hoàn chỉnh thủ tục pháp lý

Đây là những căn hộ thuộc các lô R1, R2, R3, R4 và R5 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, từng nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư cho người dân bị giải toả tại khu đô thị này.

Theo kế hoạch được Sở TN&MT TP.HCM trình, để phục vụ cho công tác bán đấu giá, thời gian hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý của 3.790 căn hộ này được dự kiến kéo dài từ tháng 8/2024 - tháng 8/2025. Trước tháng 10/2025, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn và thuê đơn vị thực hiện đấu giá, với thời gian dự kiến tổ chức đấu giá trước tháng 11/2025.

>> TP.HCM sẽ đấu giá nhiều căn hộ và “đất vàng” tại Thủ Thiêm

Sở TN&MT cho biết, do 3.790 căn hộ nói trên được tạo lập bằng vốn ngân sách nên để đảm bảo chặt chẽ về trình tự, thủ tục và thẩm quyền bán tài sản công, UBND TP.HCM sẽ chỉ đạo các sở, ngành liên quan tiếp tục rà soát và đề xuất các thủ tục cần hoàn chỉnh trước khi đấu giá.

Một số bước thủ tục cần thực hiện như: Chuyển đổi mục tiêu từ quỹ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại; xác lập sở hữu toàn dân với các hạng mục sử dụng chung, hành lang, cầu thang, lối đi, công viên; phân cấp thẩm quyền quyết định đấu giá tài sản công; xác định giá khởi điểm.

Nhiều lần đấu giá không thành

Thực tế, từ năm 2018 đến nay, UBND TP.HCM đã nhiều lần đưa ra kế hoạch đấu giá 3.790 căn hộ tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng vẫn chưa thể tổ chức buổi bán chính thức nào. Mức giá khởi điểm của các căn hộ này dự kiến không dưới 10.000 tỷ đồng.

Dựa trên phương án đưa ra năm 2021, các căn hộ nói trên sẽ được chia làm 2 gói để bán đấu giá. Gói thứ nhất gồm 1.570 căn hộ thuộc lô R4 và lô R5, gói thứ hai gồm 2.220 căn thuộc các lô R1, R2 và R3. Do các gói đều có giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng nên đối tượng nhắm đến là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Có thể thấy, dù đã hoàn thiện gần 8 năm qua nhưng hàng nghìn căn hộ thuộc dự án khu tái định cư Thủ Thiêm vẫn không có người dân vào ở, bán đấu giá nhiều lần vẫn không có người mua, tiếp tục kéo dài sự lãng phí nghiêm trọng.

Lý giải về việc đấu giá nhiều lần nhưng vẫn không thành công của các lô đất tái định cư, theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân chủ yếu khiến không doanh nghiệp nào “mặn mà” tham gia đấu giá là do bài toán tài chính.

Theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu đơn vị trúng đấu giá thì trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày. Việc huy động số tiền khoảng 10.000 tỷ đồng trong 3 tháng là điều không dễ với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Trong khi đó, TP.HCM không xé lẻ căn hộ để bán.

Chưa kể, các khu tái định cư xuống cấp nhiều, có khi kinh phí sửa chữa còn nhiều hơn xây dựng mới. Nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.

Trước tình trạng khu tái định cư này ế ẩm quá lâu, công trình xuống cấp, một số chuyên gia cho rằng, thành phố nên cân nhắc giảm giá, chuyển sang nhà ở xã hội hoặc đấu giá theo căn.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đã đề nghị chia 1 phần đấu giá cho cá nhân lẻ có nhu cầu ở thực. Bởi theo ông, nếu đấu giá hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm sẽ gặp nhiều điều kiện không thuận lợi.

Thứ nhất, là thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu. Thứ hai là dòng vốn đang tắc nghẽn, các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia trong khi đó nhà đầu tư cá nhân hoặc người có nhu cầu ở thật nếu mua căn hộ cũng gặp khó khăn trong việc thanh toán một lần cho tài sản giá trị lớn giữa lúc lãi suất cao. Thứ ba là dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài, khó tránh khỏi tình trạng xuống cấp và cần bảo trì, bảo dưỡng điều này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách mua.