Khi giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả, người mua thận trọng hơn với những lời hứa về mức tăng giá trong tương lai. Thanh khoản đang buộc thị trường quay về với giá trị thực.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, bất động sản có quan hệ mật thiết với tín dụng và tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng. Do đó, ngoài cung cầu, thanh khoản là biến số có ý nghĩa đặc biệt đối với giá trị thị trường.
.jpg)
Khi thanh khoản suy yếu, giá trị tài sản cũng chịu áp lực. Trong khi đó, dòng tiền vào bất động sản hiện chịu ảnh hưởng đồng thời từ lãi suất, tỷ giá và diễn biến dòng tiền trong hệ thống ngân hàng.
Đáng chú ý, áp lực này xuất hiện trong lúc nền kinh tế vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực. GDP quý II tăng 8,39%, đưa tăng trưởng sáu tháng lên 8,18%. Tám tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%; vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%. Giải ngân đầu tư công đến hết tháng 8 đạt khoảng 510.000 tỷ đồng, tương đương 50% kế hoạch năm.
Những chỉ số này cho thấy nền kinh tế vẫn có nhiều động lực tạo cầu. Nguồn cung nhà ở cũng đang được bổ sung. Tuy nhiên, theo TS Lê Xuân Nghĩa, điều đó không đồng nghĩa thanh khoản bất động sản sẽ tự động cải thiện.
Vấn đề nằm ở chỗ giá nhà đang tăng nhanh hơn khả năng tăng thu nhập. Khoảng cách giữa giá bán và sức mua thực tế ngày càng lớn, trong khi nguồn cung phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực lại chưa được cải thiện tương xứng.
Tại TP HCM, nguồn cung toàn thị trường năm 2026 dự kiến khoảng 45.000 căn hộ. Khu vực Bình Dương cũ đóng góp khoảng 50% nguồn cung, song hơn 95% sản phẩm mới thuộc phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, khu Nam được dự báo chiếm khoảng 50% nguồn cung mới trong nửa cuối năm, với mức giá khoảng 90 - 95 triệu đồng/m².
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, việc nguồn cung tăng nhưng tập trung ở những sản phẩm nằm ngoài khả năng chi trả của phần đông người dân sẽ không giải quyết được bài toán thanh khoản.
Thực tế này được phản ánh rõ qua diễn biến thị trường căn hộ. Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy trong nửa đầu năm 2026, TP HCM chiếm khoảng 90% nguồn cung và giao dịch căn hộ của toàn vùng, trong khi Tây Ninh chiếm khoảng 6% và Đồng Nai khoảng 4%.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn ở mức 70% đến hơn 80%. Tuy nhiên, giá căn hộ tiếp tục leo thang. Chỉ số giá căn hộ tại TP HCM đã tăng hơn 170% so với mốc nền năm 2019.
Riêng quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP HCM đạt khoảng 108 triệu đồng/m², tăng 3% so với cuối năm 2025.
Mặt bằng giá này đang trở thành một rào cản lớn đối với sức cầu. Thị trường có thể vẫn ghi nhận giao dịch nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân ngày càng thu hẹp.
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường đang thay đổi mạnh dưới tác động của hệ thống pháp luật mới, trong đó có Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 và tiếp tục được hoàn thiện.
Theo ông Đính, những thay đổi về pháp lý đang khiến cách thức bán hàng trên thị trường cũng phải thay đổi. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào một vị trí được giới thiệu là tiềm năng, những phối cảnh đẹp hay câu chuyện giá bất động sản sẽ tăng trong tương lai để thuyết phục khách hàng.
Các yêu cầu về thông tin dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, trách nhiệm của chủ đầu tư và việc huy động vốn được kiểm soát chặt chẽ hơn. Vì vậy, năng lực triển khai, tính đầy đủ của pháp lý và tiến độ thực tế ngày càng trở thành yếu tố quyết định khả năng bán hàng.
Sự thay đổi không chỉ đến từ phía doanh nghiệp. Người mua cũng đang thay đổi cách tiếp cận bất động sản. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể là một trong những động lực quan trọng để xuống tiền, thì hiện nay khách hàng có xu hướng kiểm tra kỹ hơn pháp lý, hợp đồng, tiến độ xây dựng, khả năng bàn giao và giá trị sử dụng thực tế.
Những cam kết về lợi nhuận nếu thiếu cơ sở cũng khó tạo sức hút như trước. Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường đang chuyển từ việc bán những câu chuyện về tương lai sang những giá trị mà khách hàng có thể kiểm chứng. Đây cũng là nguyên nhân khiến dòng tiền trên thị trường ngày càng có tính chọn lọc. Người mua không hoàn toàn rời bỏ bất động sản, nhưng quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng cụ thể, tiện ích hiện hữu và khả năng khai thác thực tế có nhiều lợi thế hơn.
Ngược lại, với những dự án có mức giá cao nhưng giá trị sử dụng chưa tương xứng, người mua có thêm lý do để trì hoãn. “Giá bán neo cao khiến giấc mơ an cư của người có nhu cầu ở thực ngày càng chông chênh, kéo dài thời gian cân nhắc trước khi xuống tiền”, TS Nguyễn Văn Đính nhận định.
Điều này tạo ra một phép thử mới đối với doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh chi phí vốn, lãi suất và sức mua đều là những biến số cần tính đến, việc tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao trong khi kỳ vọng tăng giá không còn đủ mạnh để thúc đẩy quyết định mua có thể khiến thanh khoản chịu thêm áp lực.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, muốn cải thiện thanh khoản, giá bán cần trở về quỹ đạo phù hợp hơn với giá trị sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Đây có thể là thay đổi quan trọng của thị trường trong giai đoạn mới. Khi người mua ngày càng ít chấp nhận trả tiền cho một kỳ vọng chưa được kiểm chứng, lợi thế của dự án không còn chỉ nằm ở câu chuyện vị trí hay tiềm năng tăng giá.
Pháp lý, tiến độ, chất lượng, tiện ích, khả năng khai thác và quan trọng hơn là mức giá phù hợp với giá trị thực sẽ quyết định khả năng hấp thụ.
