Việc chậm xác định giá đất thanh toán khiến các nhà đầu tư dự án BT có thể cùng lúc chịu tác động từ chi phí xây dựng tăng và giá đất đối ứng biến động.
Khoảng lệch thời gian giữa lúc hoàn thành công trình và được giao đất đang làm phương án tài chính của doanh nghiệp đứng trước rủi ro lớn.
Theo Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP ngày 7/4/2026 về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với dự án đầu tư theo hình thức BT, đối với các dự án BT chuyển tiếp áp dụng hình thức thanh toán bằng quỹ đất hoặc tài sản công đủ điều kiện, thời điểm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.
Nghị quyết cũng quy định cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành, nghiệm thu và bàn giao công trình BT trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực nhưng Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất theo cam kết. Khi đó, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi vay theo quy định tại hợp đồng dự án, tính trên phần giá trị hoàn thành của hạng mục công trình hoặc công trình.
Cách tiếp cận này đang tiếp tục được thể hiện trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 72 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT cũng là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng TMCP do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị hạng mục công trình hoặc công trình.
Như vậy, về nguyên tắc, giá đất vẫn được xác định ở thời điểm quỹ đất thực tế được giao, thay vì thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành công trình.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng quy định này cần được xem xét lại. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), chậm xác định giá đất thanh toán khiến doanh nghiệp thực hiện dự án BT có thể chịu áp lực từ chi phí xây dựng tăng và giá đất đối ứng biến động.
Một trường hợp điển hình là dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm do Công ty MHL thực hiện. Doanh nghiệp này đã hoàn thành và bàn giao công trình từ năm 2018, công trình cũng đã được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán. Tuy nhiên, phải đến năm 2025, TP HCM mới ban hành quyết định giao đất. Khoảng thời gian 7 năm này tạo ra một khoảng lệch đáng kể giữa thời điểm doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ xây dựng và thời điểm giá đất đối ứng được xác định.
Trong khi đó, giá đất không đứng yên. Nếu giá đất được xác định theo thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, giá trị quỹ đất thanh toán có thể khác so với những tính toán được doanh nghiệp đặt ra khi ký hợp đồng và xây dựng phương án tài chính.
Đối với nhà đầu tư, đây không đơn thuần là vấn đề thủ tục. Giá đất là một trong những biến số quan trọng nhất quyết định quy mô quỹ đất đối ứng, dòng tiền và hiệu quả dự án.
Đáng chú ý, rủi ro không chỉ đến từ biến động giá đất. Với các dự án hạ tầng kéo dài nhiều năm, chi phí xây dựng khó giữ nguyên như lúc lập dự toán. Theo HoREA, doanh nghiệp có phản ánh giá trị quyết toán công trình về cơ bản không được vượt mức dự toán được phê duyệt khi ký hợp đồng.
Chi phí xây dựng tăng theo thời gian nhưng giá trị công trình bị giới hạn bởi dự toán ban đầu. Trong khi đó, giá đất đối ứng lại có thể được xác định tại một thời điểm rất xa so với lúc doanh nghiệp ký hợp đồng.
Nếu chi phí thực tế vượt lên nhưng giá trị công trình không được điều chỉnh tương ứng, phần chênh lệch trở thành gánh nặng của nhà đầu tư.
Ở chiều ngược lại, nếu giá đất đối ứng tăng mạnh trong thời gian chờ giao đất, doanh nghiệp cũng có thể phải đối mặt với nghĩa vụ tài chính lớn hơn hoặc phải điều chỉnh quy mô quỹ đất để cân đối giá trị thanh toán.
Để giảm rủi ro này, Tập đoàn Masterise đã có đề xuất thay đổi thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT là một trong những nội dung đáng chú ý.
Cụ thể, đối với điểm d khoản 3 Điều 72 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Tập đoàn Masterise đề nghị sửa theo hướng thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT là thời điểm ký kết hợp đồng dự án BT.
Đồng quan điểm, Sun Group cũng đề xuất tương tự, đồng thời kiến nghị sau khi được xác định, giá đất sẽ được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng BT và không xác định lại, trừ trường hợp quy hoạch chi tiết được điều chỉnh làm thay đổi mục đích sử dụng đất, diện tích hoặc các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất.
Theo các doanh nghiệp, cách tiếp cận này giúp phương án tài chính có một “điểm neo” ổn định. Khi hợp đồng BT đã được ký và quy hoạch chi tiết dự án đối ứng được phê duyệt, các thông tin cơ bản về quy mô, mục đích, diện tích và chỉ tiêu quy hoạch đã tương đối rõ ràng. Đây là cơ sở để xác định giá đất và giữ ổn định trong triển khai.
.png "Giá đất đối ứng biến động, doanh nghiệp khó tính phương án tài chính dự án BT")
