Hoàn thiện cơ chế đấu giá đất: Hóa giải xung đột pháp luật

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản• 14/04/2022 12:00

Bộ TNMT đang xin ý kiến để xây dựng Nghị định hướng dẫn các giải pháp hoàn thiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất.

LTS: Để bảo đảm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật, Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Công điện số 304/CĐ-TTg ngày 7/4/2022 chấn chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

>>>Siết chặt điều kiện tham gia đấu giá đất

Dự thảo bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định tổ chức phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 20% giá khởi điểm của lô đất. Đây là quy định nhằm doanh nghiệp trả giá cao rồi bỏ cọc.

Xung đột pháp luật

Tuy nhiên pháp luật đất đai hiện nay chưa có quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ mà dẫn chiếu theo pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật Đất đai 2013). Trong khi đó, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 lại quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Như vậy nếu quy chế cuộc đấu giá quy định tiền đặt trước lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ xung đột với Luật Đấu giá tài sản. Do Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực cao hơn Nghị định nên trường hợp “xung đột pháp luật” này phải áp dụng quy định của luật.

Ngoài ra, khoản 3 Điều 17a dự thảo còn đề xuất: “Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước”. Quy định theo hướng này sẽ phải làm rõ thế nào là “tự ý bỏ khoản tiền đặt trước”, thế nào là “từ chối tham gia đấu giá” để thống nhất áp dụng. Mặt khác cũng tại khoản 5 Điều 17a dự thảo đã quy định người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước nếu “không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng”.

Quy định phải bồi thường thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước dẫn đến một số trường hợp tổ chức tham gia đấu giá mất 2 lần tiền đặt trước. Một mặt cần phân tách rõ ràng, cụ thể trường hợp nào tổ chức mất 1 lần tiền đặt trước, trường hợp nào mất 2 lần. Mặt khác, trường hợp tổ chức mất 2 lần tiền đặt trước (mất tối thiểu 40% giá khởi điểmlô đất) là rất lớn và càng mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản. Quy định này sẽ khiến doanh nghiệp ngần ngại khi tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh.

Bồi thường thiệt hại hay phạt vi phạm

Dự thảo Nghị định đề xuất 2 khoản bồi thường với tổ chức tham gia đấu giá. Khoản bồi thường 1 bằng giá trị tiền đặt trước nếu tổ chức tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá (như đã nêu trên).

Khoản bồi thường 2 bằng 50% giá trị QSDĐ trúng đấu giá nếu tổ chức “tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng”. Quy định này cần rà soát bởi tổ chức trúngđấu giá không thể tự hủy kết quả mà chỉ có trường hợp không nộp hoặc không nộp đủ tiền dẫn đến Cơ quan nhà nước hủy kết quả.

Hơn nữa dưới góc độ pháp lý thì “phạt vi phạm” và “buộc bồi thường thiệt hại” là 2 chế tài khác nhau. “Bồi thường thiệt hại” là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi của mình gây ra cho bên kia, giá trị bồi thường thiệt hại là giá trị tổn thất thực tế phải chịu và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có vi phạm. Trong khi đó,“Phạt vi phạm” là việc bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm thoả thuận mà không cần phải có thiệt hại.

Trường hợp doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc thì tài sản của Nhà nước (QSDĐ) vẫn còn và có thể đấu giá lại. Thiệt hại (nếu có) chỉ gồm chi phí tổ chức đấu giá và tiền lãi mà Nhà nước lẽ ra nhận được nếu thu tiền sớm nên việc quy định cứng khoản bồi thường 50% giá trị QSDĐ trúng đấu giá là không phù hợp với tính chất của bồi thường thiệt hại.

Do vậy, 2 khoản bồi thường theo dự thảo Nghị định cần thiết kế dưới hình thức phạt vi phạm. Mức phạt cũng cần được cân nhắc để vừa loại trừ việc “bỏ cọc” nhưng không giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.