Đề xuất cấp sổ đỏ cho các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến trước 1/8/2024 đang thu hút sự quan tâm lớn.
Theo đó, trong quá trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, một trong những nội dung thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân là đề xuất cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay được thực hiện từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024.
Nếu được thông qua, quy định này sẽ mở ra cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho hàng triệu trường hợp đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa thể sang tên, đồng thời góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho nền kinh tế. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cùng với việc tháo gỡ khó khăn cho người dân, cần thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để hợp thức hóa các giao dịch không đủ điều kiện.
Theo Luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng, đề xuất này phù hợp với thực tiễn và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Ông cho biết, nhiều năm qua, giao dịch đất đai bằng giấy viết tay vẫn diễn ra phổ biến, nhất là tại các khu vực ven đô, đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa đủ điều kiện tách thửa.
“Trong nhiều trường hợp, người dân đã giao đủ tiền, nhận đất và sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng do thiếu thủ tục công chứng, chứng thực nên quyền lợi chưa được pháp luật bảo vệ đầy đủ”, Luật sư Hồng nhận định.
Theo ông, nguyên nhân dẫn tới giao dịch “giấy tay” thường xuất phát từ ba lý do chính. Thứ nhất, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như đất khai hoang, đất nông nghiệp xen kẹt hoặc đất tự phân lô trước đây. Thứ hai, chi phí và thủ tục chuyển nhượng khá phức tạp. Việc công chứng, đo đạc, kê khai nghĩa vụ tài chính đòi hỏi đầy đủ hồ sơ pháp lý; trong khi nhiều trường hợp bên bán đã qua đời, đi nước ngoài hoặc cố tình né tránh thuế. Thứ ba, nhu cầu an cư của người thu nhập thấp. Tại các đô thị lớn, không ít người chấp nhận mua đất bằng giấy tay với giá rẻ hơn để có chỗ ở, dù biết tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
Luật sư Nguyễn Doãn Hồng cũng cho rằng để hạn chế việc trục lợi từ luật, việc xem xét cấp sổ đỏ không thể chỉ dựa trên giấy viết tay mà cần đánh giá toàn diện tình trạng pháp lý và quá trình sử dụng thực tế của thửa đất.
Cụ thể, cơ quan chức năng cần xác định rõ đất đã được sử dụng ổn định, liên tục; không có tranh chấp; có xác nhận của khu dân cư và UBND cấp xã qua các thời kỳ; phù hợp quy hoạch sử dụng đất; không thuộc diện lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình hoặc đất công.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất cần cung cấp thêm các chứng cứ khách quan như biên lai nộp thuế, hóa đơn điện nước, giấy tờ cư trú hoặc các tài liệu thể hiện việc quản lý, sử dụng đất trước ngày 1/8/2024.
“Chỉ những trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện thực chất mới nên được cấp Giấy chứng nhận để tránh trục lợi chính sách”, Luật sư Hồng đề xuất.
Đồng tình với đề xuất trên, GS TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, đây là chính sách mang tính nhân văn, giúp giải quyết những tồn tại lịch sử và tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống.
Theo ông Võ, khi chưa được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất không thể thế chấp vay vốn ngân hàng, khó thực hiện các giao dịch dân sự và thường phát sinh tranh chấp thừa kế. Việc được cấp sổ đỏ sẽ biến tài sản ‘chết’ thành tài sản ‘sống’, giúp đất đai thực sự tham gia vào quá trình lưu thông và tạo ra giá trị cho nền kinh tế.
Không chỉ người dân được hưởng lợi, Nhà nước cũng có thêm nguồn thu từ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thuế liên quan.
“Có thể nói, nếu quy định này được thông qua, cả người dân và Nhà nước đều được hưởng lợi”, ông Võ nhấn mạnh.
Tuy nhiên, GS TS Đặng Hùng Võ cho rằng thách thức lớn nhất nằm ở khâu xác minh thời điểm phát sinh giao dịch.
“Việc sửa đổi luật cần phải lọc ra, lường trước những trường hợp nào có thể lợi dụng quy định, trục lợi chính sách để ngăn chặn sớm. Đặc biệt là ở cấp xã, việc xác minh thời điểm giao dịch 2016 hay 2025 chủ yếu dựa vào lời khai và giấy tay, rất khó kiểm chứng”, ông Võ nói.
Do đó, ông đề xuất cơ quan quản lý cần đối chiếu nhiều nguồn dữ liệu như hồ sơ thuế, dữ liệu dân cư, ảnh viễn thám và thông tin địa chính theo từng mốc thời gian. Nếu người dân không chứng minh được giao dịch phát sinh trước ngày 1/8/2024 thì phải từ chối cấp sổ đỏ.
