Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản trong một giai đoạn phát triển mới không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng.
Thị trường bất động sản Việt Nam trong tầm nhìn dài hạn được đánh giá còn nhiều triển vọng tích cực và dư địa tăng trưởng, đặc biệt với nhu cầu nhà ở, nhu cầu phát triển hạ tầng các sản phẩm bất động sản gắn liền với các phân khúc, ngành kinh doanh từ bất động sản khu công nghiệp, du lịch, văn phòng cho thuê, bán lẻ.v.v
Sự phục hồi của thị trường, quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng, nhà ở, khu công nghiệp và các đô thị mới tuy vậy ở giai đoạn hiện nay và tầm nhìn trung hạn, đang đặt ra yêu cầu phải xây dựng một cấu trúc tài chính phù hợp hơn với đặc điểm dài hạn của ngành bất động sản.
Theo Bộ Tài chính, nhu cầu vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế trong giai đoạn 2026–2030 ước tính tối thiểu khoảng 38,5 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 40% GDP; phần lớn nguồn lực này phải được huy động ngoài khu vực đầu tư công. Điều đó cho thấy việc phát triển thị trường vốn không còn đơn thuần là giải pháp bổ trợ cho tín dụng ngân hàng mà đang trở thành một yêu cầu mang tính chiến lược đối với nền kinh tế.
Điểm đáng chú ý nhất của cấu trúc nguồn vốn bất động sản Việt Nam hiện nay là vai trò rất lớn của hệ thống ngân hàng.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 5/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong cơ cấu này, tín dụng phục vụ nhu cầu tự sử dụng chiếm 51,97%; tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 2,3%.
Trong khi đó, đến ngày 13/7/2026, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã đạt gần 20,1 triệu tỷ đồng, tăng 7,86% so với cuối năm 2025.
Các số liệu trên phản ánh một thực tế: Ngân hàng vẫn là kênh dẫn vốn chủ đạo cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Vấn đề không nằm ở việc tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản lớn hay nhỏ, mà ở sự mất cân đối giữa bản chất nguồn vốn và kỳ hạn đầu tư. Các dự án bất động sản thường có chu kỳ đầu tư kéo dài nhiều năm, trong khi một phần đáng kể nguồn huy động của ngân hàng có kỳ hạn ngắn hơn.
Nếu nguồn vốn dài hạn của nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc quá mức vào bảng cân đối của các ngân hàng thương mại, áp lực thanh khoản và rủi ro kỳ hạn có thể gia tăng khi thị trường biến động.
Với thực tiễn nguồn vốn tín dụng và lãi suất đang ngày càng thách thức trong tiếp cận và tác động lên thanh khoản của thị trường địa ốc, cùng với đó là áp lực chung lên hệ thống ngân hàng, bài toán cụ thể chỉ ra lời giải: Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần được tài trợ bởi một hệ sinh thái tài chính đa tầng, trong đó mỗi loại nguồn vốn đảm nhiệm một chức năng khác nhau.
Tín dụng ngân hàng vẫn cần giữ vai trò quan trọng, đặc biệt đối với những dự án có pháp lý rõ ràng, dòng tiền tốt và nhu cầu thực. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu, cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản – REIT, bảo hiểm, quỹ hưu trí và vốn đầu tư nước ngoài cần từng bước đảm nhận tỷ trọng lớn hơn trong nguồn vốn trung và dài hạn.
Dòng vốn FDI là một nguồn lực đáng chú ý. Trong 7 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 38,06 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện đạt khoảng 15,2 tỷ USD. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,23 tỷ USD vốn đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 16,6% nhóm vốn đăng ký mới và tăng thêm.
Điều cần hướng tới không phải là đặt ra một tỷ lệ cứng cho từng kênh vốn, mà là hình thành cơ chế để các nguồn vốn bổ trợ cho nhau, phù hợp với từng giai đoạn của dự án và mức độ rủi ro của doanh nghiệp.
Sự phát triển của thị trường chứng khoán những năm gần đây tạo nền tảng quan trọng để giảm dần áp lực vốn lên hệ thống ngân hàng.
Đến ngày 30/6/2026, vốn hóa thị trường cổ phiếu Việt Nam đạt khoảng 10,8 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm 2025 và tương đương khoảng 82,6% GDP năm 2025. Quy mô thị trường trái phiếu niêm yết đạt khoảng 2,8 triệu tỷ đồng, tương đương 22,1% GDP.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị huy động qua cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 325,3 nghìn tỷ đồng, tăng 15,83% so với cùng kỳ năm trước.
Đây là tín hiệu tích cực, nhưng dư địa phát triển vẫn còn rất lớn.
Đối với bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp đặc biệt phù hợp với đặc điểm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi chuyển từ tư duy “huy động được vốn” sang tư duy định giá đúng rủi ro tín dụng.
Nhà đầu tư cần có khả năng phân biệt doanh nghiệp tốt với doanh nghiệp yếu, dự án có khả năng tạo dòng tiền với dự án có rủi ro cao. Đây chính là không gian để hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập phát huy vai trò.
Để tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho bất động sản, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các nhà đầu tư tổ chức.
Nghị định 200/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 5/6/2026, đã thiết lập khuôn khổ mới đối với hoạt động chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong nước cũng như phát hành ra thị trường quốc tế.
Nhưng hoàn thiện thể chế chỉ là một phía của vấn đề.
Ở cấp độ doanh nghiệp, cần nâng cao năng lực quản trị tài chính, quản lý đòn bẩy, quản trị kỳ hạn tài sản – nguồn vốn, dự báo dòng tiền, công bố thông tin và chuẩn hóa báo cáo tài chính.
Đặc biệt, xếp hạng tín nhiệm cần từng bước trở thành một bộ phận của hạ tầng thị trường vốn, giúp nhà đầu tư có thêm căn cứ độc lập để nhận diện rủi ro, hỗ trợ hình thành mức lãi suất phù hợp với chất lượng tín dụng của từng doanh nghiệp.
Một thị trường vốn lành mạnh không phải là thị trường nơi mọi doanh nghiệp đều huy động vốn dễ dàng, mà là thị trường nơi rủi ro được nhận diện, phân loại và định giá một cách minh bạch.
Trong giai đoạn tăng trưởng mới, bài toán nguồn vốn cho bất động sản cần được nhìn rộng hơn câu chuyện tín dụng.
Việt Nam cần hình thành một hệ sinh thái gồm ngân hàng – thị trường cổ phiếu – trái phiếu doanh nghiệp – quỹ đầu tư – REIT – bảo hiểm – quỹ hưu trí – FDI và các định chế tài chính dài hạn, trong đó hệ thống dữ liệu, kiểm toán, công bố thông tin và xếp hạng tín nhiệm đóng vai trò hạ tầng.
Khi đó, tín dụng ngân hàng có thể tập trung nhiều hơn vào những lĩnh vực mà ngân hàng có lợi thế về thẩm định và kiểm soát dòng tiền; thị trường trái phiếu cung cấp vốn trung và dài hạn; cổ phiếu bổ sung vốn chủ sở hữu; REIT giúp chuyển các tài sản đã hình thành và có dòng tiền thành sản phẩm đầu tư; còn các quỹ đầu tư, bảo hiểm, quỹ hưu trí và FDI có thể tạo nguồn vốn dài hạn ổn định hơn.
