Bài toán giải ngân tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội đang bộc lộ rõ những “điểm nghẽn” khiến dòng vốn ưu đãi chưa thực sự chạm tới nhu cầu ở thực.
Trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, yêu cầu đặt ra không chỉ là tăng quy mô vốn, mà quan trọng hơn là thiết kế lại cơ chế để dòng tiền đi đúng và đi trúng.
Rào cản lớn nhất hiện nay không đơn thuần là khả năng tiếp cận vốn, mà nằm ở tâm lý e ngại rủi ro lãi suất của người vay. Với chu kỳ vay mua nhà kéo dài 15–25 năm, việc các gói tín dụng ưu đãi chỉ cố định lãi suất trong ngắn hạn khiến người dân khó xây dựng kế hoạch tài chính bền vững.
Dù mặt bằng lãi suất thời gian gần đây có xu hướng ổn định hơn theo định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước, song vẫn thiếu một “mỏ neo” dài hạn đủ tin cậy. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều người có nhu cầu thực vẫn chần chừ.
TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng cần thiết kế các gói tín dụng theo hướng ổn định dài hạn. Nếu không kiểm soát được kỳ vọng lãi suất, người dân sẽ tiếp tục trì hoãn quyết định vay mua nhà.
Một trong những giải pháp then chốt được các chuyên gia đồng thuận là thiết lập cơ chế cấp bù lãi suất từ ngân sách theo hướng minh bạch, có thể dự báo. Thay vì để ngân hàng thương mại tự cân đối giữa lợi nhuận và nhiệm vụ chính sách, Nhà nước cần chia sẻ phần chênh lệch chi phí vốn.
Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home cho biết nguồn vốn hạn chế và biên lợi nhuận thấp khiến nhiều ngân hàng chưa mặn mà với phân khúc này. Trong bối cảnh lãi suất huy động có thể tăng trở lại, nếu không có cơ chế bù đắp, việc duy trì lãi suất cho vay ưu đãi sẽ trở nên thiếu bền vững.
Các đề xuất hiện nay nghiêng về việc xây dựng chương trình cấp bù lãi suất quy mô lớn, với biên độ khoảng 2–3%/năm và điều chỉnh linh hoạt theo thị trường. Cách làm này không chỉ hỗ trợ người vay mà còn tạo động lực để ngân hàng mở rộng giải ngân.
Thực tế, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội đã được triển khai, song tiến độ giải ngân còn khiêm tốn. Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân không chỉ nằm ở thủ tục mà còn do cả phía ngân hàng và người vay vẫn thận trọng.
Bên cạnh tín dụng, một “nút thắt” quan trọng khác nằm ở nguồn cung dự án. Nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn vướng mắc pháp lý, thiếu quỹ đất sạch hoặc kéo dài thủ tục đầu tư, khiến dòng vốn không có “điểm đến”.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định rằng nếu không tháo gỡ các rào cản về quy hoạch và thủ tục, thì dù tăng quy mô tín dụng, hiệu quả cũng khó cải thiện.
Song song đó, tiêu chí xác định đối tượng thụ hưởng cũng cần được điều chỉnh. Mức trần thu nhập hiện hành đang dần lạc hậu so với mặt bằng chi phí sinh hoạt tại đô thị, vô hình trung tạo ra “khoảng trống chính sách” cho nhóm trung lưu thấp.
Các chuyên gia cho rằng cần mở rộng khung thu nhập theo hướng linh hoạt hơn, gắn với điều kiện thực tế từng địa phương. Điều này sẽ giúp chính sách nhà ở xã hội bao phủ đúng nhóm có nhu cầu.
Để khơi thông dòng vốn tín dụng cho nhà ở xã hội cần một cách tiếp cận đồng bộ từ thiết lập lãi suất ổn định dài hạn, vận hành cơ chế cấp bù minh bạch, đến tháo gỡ pháp lý và điều chỉnh tiêu chí thụ hưởng. Khi các “mắt xích” này được kết nối, chính sách mới có thể phát huy hiệu quả và tiệm cận mục tiêu an sinh bền vững.
.png "Hà Nội: Nhà ở xã hội tăng tốc nguồn cung")
