Gửi bình luận
Xác định giá đất là một trong những vấn đề cấp bách cần khẩn trương được khơi thông để các dự án bất động sản không còn chậm tiến độ.
LTS: Theo các chuyên gia, vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải hiện nay chủ yếu liên quan đến pháp lý (khoảng 70%). Có những dự án bị vướng mắc kéo dài cả chục năm chưa xong.
Dù Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đã có hiệu lực hơn 1 tháng, thế nhưng thiếu cơ sở dữ liệu đất đai, phương pháp tính chưa tính đúng, tính đủ chi phí vẫn là nguyên nhân lớn khiến thủ tục thẩm định giá tắc nghẽn. Trong khi đó thẩm định giá đất là cơ sở tính tiền thuế đất, sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong một thống kê gần đây, tính riêng TP HCM có gần 200 hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể, gồm cả những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, khiến hàng trăm dự án phải tạm dừng thủ tục pháp lý. Trong khi đó, tại Bình Dương, nhiều doanh nghiệp cũng phản ánh loạt dự án đã được cấp giấy phép xây dựng từ lâu, thế nhưng vẫn chưa lựa chọn được nhà thầu tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Bởi lẽ, để đảm bảo công bằng trong công tác định giá đất giữa các dự án tương tự, chính sách định giá đất thường được các địa phương xây dựng thành văn bản hoặc áp dụng theo tiền lệ. Các chỉ tiêu áp dụng trong công thức theo tỷ lệ cố định hoặc khoảng điều chỉnh để các bên tham gia định giá đất có quyền chủ động điều chỉnh theo đặc điểm của từng dự án.
Tuy nhiên, khi có các hướng dẫn mới, các định mức này lại thay đổi tỷ lệ hay giá trị mà không dựa trên số liệu thống kê thực tế, dẫn đến các tham số, số liệu sử dụng định giá đất không thể hiện được đúng nguyên tắc thị trường theo quy định của Luật Đất đai.
Cái khó trong định giá đất là việc cơ quan có thẩm quyền (Hội đồng định giá đất) là cơ quan Nhà nước, bị hạn chế quyền linh hoạt, chỉ được phép làm theo những quy định hiện hành của pháp luật, không được tùy tiện điều chỉnh vào trường hợp cụ thể, trong khi các quy định lại không đảm bảo bao phủ được hết các tình huống.
Trong khi những năm gần đây, sau thanh kiểm tra, việc định giá đất của hàng loạt dự án bất động sản đã có sai số không chính xác, gây thất thoát tài sản công, nhiều cán bộ địa phương và các công ty thẩm định giá, doanh nghiệp đã bị truy cứu trách nhiệm khiến các doanh nghiệp thẩm định giá vẫn “dè chừng”.
Trong định giá, một tham số tính không chính xác, kết quả giá đất sẽ bị sai lệch. Nhưng ví dụ, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với tổng của chi phí và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá là không hợp lý. Trong khi chi phí lãi vay và lợi nhuận được xác định ở hai khâu đầu tư và vận hành khai thác, khác nhau về bản chất dẫn đến nhiều rủi ro.
Do đó, khi hệ thống thông tin, dữ liệu về đất đai vẫn chưa hoàn thiện, và chưa tính đúng, tính đủ các loại chi phí, khó lòng tìm được đơn vị tư vấn định giá.
Hơn nữa, dù trước đó đã có Nghị định số 12/2024 đã mở ra hướng giải quyết đối với những trường hợp không lựa chọn được đơn vị thẩm định giá đất. Sở TN&MT các tỉnh thành sẽ giao nhiệm vụ này cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn, thẩm định giá đất hoặc thành lập tổ công tác liên ngành để định giá đất. Thì thiếu dữ liệu, thông tin giá đất cụ thể vẫn là bài toán nan giải.
Khâu định giá đất phụ thuộc hoàn toàn vào cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp muốn nhanh cũng không được. Việc chậm tính tiền sử dụng đất gây thiệt hại cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, về lâu dài sẽ gián tiếp làm tăng giá nhà. Các chủ đầu tư và người mua nhà kỳ vọng cần sự vào cuộc quyết liệt hơn để thủ tục này được đẩy nhanh.
Ở góc nhìn đơn vị thẩm định giá, chúng tôi đề xuất thay đổi quan điểm về cách tiếp cận của các phương pháp xác định giá đất làm căn cứ xác định giá đất thực hiện dự án hiện nay. Trong đó, xem xét trường hợp cho phép các dự án đầu tư sẽ không phải xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (giá đất) theo các phương pháp định giá đất cụ thể (so sánh, thu nhập, thặng dư), mà áp dụng theo giá đất trong Bảng giá đất hàng năm theo quy định của Luật Đất đai 2024, giá đất trong bảng giá đất cũng phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.
