Gửi bình luận
Phương thức đầu tư căn hộ chung cư cho thuê theo giờ tại Hà Nội, TP HCM đang nở rộ với đủ mọi loại hình, mức giá, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam vào giai đoạn đầu của chu kỳ trước (2014 - 2015), hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb đã từng là tâm điểm nóng trong phân khúc đầu tư căn hộ chung cư.
May mắn "bắt đáy" một căn hộ studio tại phía Đông Hà Nội hồi tháng 8/2023, anh Đức Anh - chủ nhân căn hộ chia sẻ, tìm được căn chung cư với mức giá bán tốt hơn trên thị trường 150 triệu đồng, anh đã xuống tiền và lắp đặt nội thất cơ bản để đầu tư cho thuê ngắn ngày.
Anh đăng ký dịch vụ Airbnb đồng thời tự chạy quảng cáo trên mạng xã hội để tìm khách. Căn hộ được cho thuê với giá 600 ngàn đồng vào đầu tuần và 700 ngàn đồng vào cuối tháng. Kinh doanh gần 1 năm, tỷ lệ lấp đầy của căn hộ luôn đạt trên 70%/tháng, lợi nhuận ròng đạt khoảng 20%, sau khi đã trừ đi các khoản trả tiền thuê nhà, dọn dẹp hay quảng cáo.
“Chỗ mình chủ yếu phục vụ khách du lịch trong và ngoài nước, khách công tác,... Do mức giá không chênh lệch quá nhiều so với khách sạn mà khách thuê được tự do nấu ăn, có không gian nấu ăn, hưởng các dịch vụ tiện ích khác của toà nhà như siêu thị, hồ bơi, phòng gym,.. nên phòng luôn có khách cả tuần, riêng cuối tuần phải đặt trước 1-2 ngày mới có phòng” - anh Đức Anh chia sẻ.
Trong khi đó, tại TP HCM, chị Phan Thu Hiền - môi giới chuyên căn hộ cho thuê cũng cho biết mô hình kinh doanh nhà ở theo giờ, ngắn ngày cũng được lòng thị trường. Trong đó, với 8 căn hộ đang cho thuê của mình, chị Hiền cho biết doanh thu trung bình của một căn hộ trong mùa cao điểm dao động ở mức 9 - 12 triệu đồng/tháng, tương đương với hợp đồng dài hạn.
Tuy nhiên, thực tế thì mô hình kinh doanh này lại đang làm ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân tại các chung cư. Cư dân tại một khu chung cư đang nở rộ dịch vụ cho thuê chia sẻ, các khu tiện ích luôn chật kín khách du lịch ngắn ngày, những đoàn khách lên xuống liên tục, khiến thời gian chờ thang máy lên 15-20 phút.
Tình trạng ồn ào, mất trật tự khi khách lưu trú thường xuyên lui tới bất kể giờ giấc. Không những thế, việc thiếu kiểm soát trong công tác quản lý còn phát sinh các hoạt động vi phạm pháp luật như tổ chức sử dụng chất kích thích, cờ bạc,... gây tâm lý bất an và ảnh hưởng đến không gian riêng tư của các hộ gia đình trong chung cư.
Trước tình trạng này, mới đây, Bộ Xây dựng đã có công văn khẳng định hành vi sử dụng chung cư vào mục đích không phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ theo ngày là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
Tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Trước đó, tại Điều 6 luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
Tuy nhiên, thực tế không chỉ Việt Nam, hồi đầu năm thành phố New York của Mỹ ban hành luật cấm các dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn, mô hình mà Airbnb đang hoạt động. Sau khi lệnh được ban hành, khoảng 15.000 căn hộ cho thuê ngắn hạn ở New York đã bay màu, chuyển sang hình thức kinh doanh cho thuê dài hạn từ 1 tháng trở lên.
Hay đảo Penang, Malaysia đã trở thành khu vực đầu tiên tại Đông Nam Á ban hành lệnh cấm các loại hình cho thuê lưu trú ngắn ngày như Airbnb vào tháng 5/2023.
Chỉ những bất động sản thương mại như căn hộ dịch vụ hay một số loại hình văn phòng mới được phép cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn nhưng phải đăng ký, đóng phí thường niên và được 75% cư dân trong tòa nhà đồng ý. Thời gian khai thác phòng lưu trú không quá 180 ngày mỗi năm.
Nhìn nhận vấn đề trên ở góc độ pháp lý, theo luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày đang nảy sinh nhiều bất cập đáng lo ngại.
Những bất cập này không chỉ liên quan đến vấn đề an ninh và trật tự xã hội, mà còn ảnh hưởng đến sự quản lý và sinh hoạt chung trong các tòa nhà.
Việc không kiểm soát chặt chẽ danh tính và hoạt động của khách thuê ngắn ngày có thể dẫn đến các rủi ro về an ninh, làm tăng khả năng xảy ra các tình huống phức tạp mà ban quản lý tòa nhà khó có thể xử lý kịp thời.
Ngoài ra, sự luân chuyển khách thuê liên tục còn gây ra những xáo trộn trong cuộc sống của cư dân, từ tiếng ồn, sự mất trật tự cho đến việc gia tăng nguy cơ mất mát tài sản.
“Công năng của chung cư không phải là để phục vụ lưu trú du lịch và việc sử dụng sai mục đích này có thể sẽ phá vỡ cấu trúc vốn có của một cộng đồng cư dân, bởi môi trường sống và môi trường du lịch có những yêu cầu và đặc thù hoàn toàn khác nhau” - luật sư Hồi nói thêm.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - PGS TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng để ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, việc tăng cường giám sát từ phía chính quyền địa phương là vô cùng cần thiết.
Chính quyền cần chủ động trong việc theo dõi và quản lý sự biến động về nhân sự cũng như hoạt động kinh doanh trên địa bàn. Đồng thời, khi phát hiện các trường hợp vi phạm, cơ quan chức năng có thể áp dụng các biện pháp xử phạt, từ đó giảm thiểu tình trạng cho thuê căn hộ chung cư không đúng quy định.
Việc quản lý chặt chẽ sẽ góp phần đảm bảo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực có thể phát sinh từ mô hình cho thuê căn hộ không tuân thủ quy định.
