Kiểm soát dân số tại các dự án condotel

>>> 100.000 căn hộ du lịch “nằm chờ” định danh

Mới đây, Bộ xây dựng có văn bản yêu cầu tăng cường việc kiểm soát dân số, khả năng đáp ứng hạ tầng, việc bố trí các loại hình lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú và các biệt thự nghỉ dưỡng tại các đô thị, khu du lịch. Bởi, qua quá trình thẩm định dự án đầu tư, cũng như kiểm tra tại các địa phương, Bộ Xây dựng nhận thấy những bất cập, những vấn đề còn tồn tại ở các dự án condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, việc tính toán, dự báo dân số trong các dự án quy hoạch chi tiết chưa thật sự phù hợp với chỉ tiêu dân số được phân bổ tại quy hoạch phân khu hoặc xác định dân số theo diện tích sàn, số căn hộ còn thiếu cơ sở; báo cáo nghiên cứu khả thi dự án thiếu thuyết minh về việc bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… 

Thứ hai, việc kiểm soát đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gặp nhiều khó khăn, bởi trong báo cáo nghiên cứu khả thi dự án thiếu thuyết minh về việc đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong và ngoài dự án. 

Có thể bạn quan tâm [eMagazine]: Lỗ hổng quản lý condotel ở các địa phương 15:30, 02/09/2021 Condotel lội ngược thị trường? 03:00, 17/07/2021 Không áp dụng “tiêu chuẩn kép” cho condotel 07:00, 19/02/2021

Về vấn đề kiểm soát dân số trong các dự án quy hoạch, trong văn bản số 276/BXD-QLN 2020, Bộ Xây dựng đã đưa ra các quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia. Trong đó, Bộ yêu cầu với các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng: “dân số dự báo, xác định phải bao gồm dân số vãng lai tại các khu đất ở và các khu đất xây dựng các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả dịch vụ lưu trú (nếu có)”; “Quy hoạch các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả các dịch vụ lưu trú (nếu có) phải xác định quy mô dân số để tính toán nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.”

Ngoài ra, Bộ cũng quy định đối với với nhà chung cư hỗn hợp có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú: “dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất cho toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng”. Đồng thời, diện tích của các căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú không được nhỏ hơn 25m2. Trong đó, diện tích của khu vực làm việc tối thiểu là 9m2, đặc biệt, không cho phép bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.

Tiếp đó là vấn đề kiểm soát đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trong văn bản số 276/BXD-QLN, Bộ xây dựng cũng đã nêu rõ, việc xác định quy mô dân số trong các dự án quy hoạch, bên cạnh việc nắm bắt, kiểm soát được số lượng dân cư thì mục đích quan trọng là làm tiền đề tính toán nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Không thể để các dự án sau khi quy hoạch vẫn thiếu hụt các công trình, dịch vụ công cộng: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, thương mại, phòng cháy chữa cháy, bệnh viện, công an, trường học, khu vui chơi giải trí,... Do đó, để thay đổi diện mạo đô thị, cũng như nâng cao chất lượng sinh hoạt của người dân, tạo ra giá trị cho xã hội, việc kiểm soát đồng bộ hạ tầng kỹ thuật là điều vô cùng cần thiết và quan trọng. 

Trong văn bản mới công bố, Bộ Xây dựng cũng đặc biệt nhấn mạnh vấn đề này. Bộ đề nghị, UBND các tỉnh, thành phố ban hành quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, cũng như căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liền kề, xác định dân số toàn dự án bảo đảm phù hợp quy định. 

Lưu ý việc xác định quy mô dân số trong dự án cần dựa trên kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế liên quan, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương… bảo đảm tuân thủ quy hoạch cấp trên, điều kiện thực tế, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý.

Đáng chú ý, cũng từ đầu năm 2018, các vấn đề đặt ra về tính pháp lý của condotel bắt đầu được chú trọng. Khi loại hình này chưa được công nhận đầy đủ và chưa có hành lang pháp lý riêng biệt, người ta còn phát hiện ra nhiều địa phương đã sáng tác ra một khái niệm mới là “đất ở không hình thành đơn vị ở” để hợp thức hóa loại hình này.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), trong hơn 10 năm qua, với việc tự sáng tác ra loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”, một số UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel.

Song, cũng chính từ các khái niệm trên có thể thấy hệ lụy từ sự “sáng tác” bắt đầu bộc lộ ra các ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quy hoạch, quản lý đất đai trên địa bàn. Theo đó, người mua biệt thự, condotel gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài.

Tại nhiều dự án condotel, cư dân đã đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Đơn cử tại Vũng Tàu, khi trong giấy phép xây dựng chung cư Sơn Thịnh 2 là công trình căn hộ dịch vụ du lịch (Condotel) chứ không phải căn hộ sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, chủ đầu tư là doanh nghiệp Tư nhân Sơn Thịnh đã bán cho người dân ghi rõ là căn hộ sở hữu lâu dài cho đến khi vào ở nhiều năm vẫn chưa có sổ đỏ, cư dân mới tá hỏa ra mua nhầm căn hộ nghỉ dưỡng, và đối diện với nguy cơ phải chuyển ra khỏi căn nhà của mình.

Trước các nhập nhèm về pháp lý của condotel, tháng 7/2020, Bộ công an đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các địa phương không phát triển thêm dự án condotel, không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.