Kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản nhìn từ "cơn địa chấn” Evergrande

Trong một tháng qua, sự lung lay sụp đổ của tập đoàn BĐS hàng đầu Trung Quốc Evergrande khiến các nhà đầu tư trực tiếp (nắm cổ phiếu, trái phiếu) và khách hàng mua nhà của Evergrande "ngồi trên đống lửa".

VÒNG XOAY HUY ĐỘNG VỐN, BÁN NHÀ BẰNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Theo trang tin Reuters, mới đây, ở nhiều thành phố tại Trung Quốc, các nhà đầu tư của Evergrande đã có các cuộc biểu tình đòi công ty phải đưa ra giải pháp hợp lý. Tại văn phòng ở Thẩm Dương, công ty đã phải thông báo cho nhân viên làm việc ở nhà. Tại Quảng Châu, một nhóm nhà đầu tư giận dữ cũng kéo đến công ty để yêu cầu Evergrande tiếp tục xây dựng dự án đang bị đình trệ.

Cũng theo trang tin này, Tập đoàn Evergrand hiện có gần 800 dự án đang dang dở, ước tính đang nợ người mua nhà khoảng 1,6 triệu căn hộ đã được người mua thanh toán xong tiền nhưng chưa giao nhà.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến “bong bóng sụp đổ” của ông lớn địa ốc Trung Quốc này đến từ hình thức huy động vốn, tạo dòng tiền.

Cụ thể, mô hình của Evergrande cũng như phần lớn các công ty bất động sản của Trung Quốc, chủ yếu thông qua việc xoay vòng nợ phải trả. Tập đoàn này đấu thầu mua quyền sử dụng các khu đất lớn, sau đó thiết kế, lập dự án bất động sản để rao bán trước cho khách hàng. Tiền đặt cọc của người mua nhà sẽ được dùng để xây dự án.

Sau đó, Evergrande tiếp tục vay nợ dưới hình thức vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để đấu thầu các lô đất mới. Và tiếp tục một vòng lặp nhận tiền cọc của người mua để xây nhà. Nợ sẽ được trả khi bán được nhà.

Với mô hình này, Evergrande đã thành công mở rộng quy mô với 1.300 dự án trên toàn lãnh thổ Trung Quốc. Trong tình huống giá nhà liên tục tăng cao, đây thực sự là mô hình lý tưởng cho việc mở rộng đầu tư.

Song, khi thị trường không còn được như kỳ vọng, sự sụp đổ cũng đến nhanh chóng, thanh khoản giảm, chủ đầu tư không còn tiền để xây dựng dự án.

Thực tế tại Trung Quốc, thời gian qua, các giải pháp để kiểm soát giá nhà đã liên tục được đưa ra. Cụ thể, một số tỉnh tại nước này đã áp đặt giá trần tối đa cho các căn nhà để hướng dẫn các ngân hàng khi phê duyệt khoản vay thế chấp.

Đơn cử như tại Thâm Quyến, mức giá trần này được áp dụng cho 3.500 dự án bất động sản, theo đó, một số ngân hàng cũng đã cam kết hạn chế tài trợ đối với các bất động sản có giá bán vượt quá mức tối đa theo quy định.

Dữ liệu từ China Real Estate Information cũng cho thấy, việc giá nhà điều chỉnh giảm đến 25% đã làm doanh thu, lợi nhuận công ty giảm theo, bào mỏng dòng tiền và khả năng trả nợ của các chủ đầu tư.

Theo Bloomberg, Evergrande đang phải ôm quả "bom nợ" trị giá khoảng 300 tỷ USD, trong đó có tới khoảng 190 tỷ USD là các khoản nợ chiếm dụng vốn như từ người mua nhà trả tiền trước, nợ các nhà thầu xây dựng, cung ứng vật liệu và nợ nghĩa vụ thuế.

Song hiện tại lượng tiền mặt Evergrande sở hữu là khoảng 24 tỷ USD. Chỉ bằng 1/10 khoản nợ phải trả ngay trong năm nay.

CHẶN NẠN ĐẦU CƠ VÀ CHỦ ĐẦU TƯ "TAY KHÔNG BẮT GIẶC"

Bình luận về tác động của sự việc này, TS. Võ Đình Trí, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM và IPAG Business School Paris cho rằng, vết nứt đầu tiên dẫn đến khủng hoảng của Evergrande chính là giá bất động sản vượt qua tầm với của người dân và làn sóng đầu cơ mua đi bán lại.

Cụ thể, các công ty bất động sản Trung Quốc có một giai đoạn phát triển theo hình thức “tay không bắt giặc”. Các doanh nghiệp này phát triển các dự án nhà ở và bán cho người dân theo tiến độ, trả góp. Cũng vì không có vốn, doanh nghiệp sẽ dùng đến vốn vay hoặc phát hành các công cụ huy động vốn như trái phiếu.

Cũng theo đó, làn sóng đầu cơ dâng cao, người có nhiều bất động sản chính là những người giàu có, trong khi những người có nhu cầu thực lại không thể sở hữu được nhà, phải chấp nhận ở nhà thuê. Cuối cùng, hình thành một thị trường mua nhà để đầu tư cho thuê và đầu cơ để bán lại, tiếp tục đẩy giá nhà lên cao.

Việc này cũng đồng nghĩa với trường hợp giá nhà biến động xuống, doanh nghiệp lập tức lao đao vì không thể điều chỉnh được dòng tiền.

Vị chuyên gia cho biết, nhìn từ khủng hoảng của Evergrande, Việt Nam có thể rút ra các kinh nghiệm yêu cầu về vốn bắt buộc khi thành lập và khi phát triển theo từng giai đoạn của doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, về thị trường, cần có sự điều chỉnh giá nhà quay lại phù hợp với mức thu nhập của người dân, điều chỉnh lại thuế trên tài sản, đó là thuế sở hữu nhà và các thuế giao dịch mua bán nhà trong ngắn hạn để giảm đầu cơ cũng như phát triển ồ ạt các dự án bất động sản.

Đồng quan điểm, ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group cũng cho rằng, Việt Nam cần kiểm soát việc thực thi chính sách bất động sản, trong đó tiêu điểm là việc chấp thuận pháp lý cho dự án thuộc chủ đầu tư đủ năng lực và ngân hàng có cơ chế linh hoạt lãi suất cho các thành phần tham gia thị trường (đặc biệt là chủ đầu tư và người mua nhà để ở).

Bên cạnh đó là thanh tra toàn diện các dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động và áp chế tài bất kể lý do gì. Dự án chỉ sống bằng khoản vay ngân hàng và duy trì bằng vốn huy động từ khách hàng sẽ không thể cứu nếu vỡ nợ.

“Ngoài ra, cần kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý. Đồng thời quyết tâm xóa quy hoạch treo, thu hồi hàng loạt dự án bỏ hoang và cảnh báo đối với dự án chậm tiến độ. Nạn đầu cơ tích trữ quỹ đất trong hai thập niên trở lại đây đã đến lúc làm quyết liệt để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực” – vị luật sư cho biết.