Kỳ vọng mới cho thị trường địa ốc

>> Cú hích cho thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn so với thời điểm năm ngoái, khi cả ba bộ luật (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai) được thông qua.

Một số điểm mới 

Về Luật Nhà ở 2023, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, đây là lần đầu tiên Luật Nhà ở 2023 quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và có thể áp dụng tương tự cho các dự án bất động sản khác. Điều này giúp khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm mỗi cách còn nhà đầu tư thì lạc trong "ma trận" quy trình, thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, ông Châu đã chỉ ra một số điểm mấu chốt của Luật như đã kế thừa các quy định về trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn của Luật Nhà ở 2014, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người tiêu dùng chỉ muốn mua và sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định. Đặc biệt, cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã tháo gỡ được vướng mắc.

Theo đó, cơ chế này đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả Chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là Hà Nội và TP.HCM.

>> Kỳ vọng thị trường trái phiếu bất động sản

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án bất động sản được chuyển nhượng. Đồng thời, bổ sung quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án.

Ngoài ra, Luật cũng bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về Luật Đất đai sửa đổi, một trong những điểm quan trọng là bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó là UBND công bố định kỳ hàng năm vào đầu năm. Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 159 quy định: UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường được cho là sẽ tác động đáng kể đến ngân sách liên quan đất đai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và các thuế phí liên quan. Điều này có nghĩa rằng, những người sở hữu đất sẽ được hưởng lợi hơn, đặc biệt là những doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ thuận lợi hơn trong việc giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, theo xu hướng này, chi phí phát triển dự án sẽ tăng cao và chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh lại giá thành sản phẩm.

Kì vọng khơi thông thị trường

Với những sửa đổi quan trọng từ các bộ Luật góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, được kì vọng sẽ là cú hích cho thị trường ngay khi ba bộ Luật có hiệu lực.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II - quý IV/2024, sau thời gian dài trầm lắng. Thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Trong đó, giai đoạn khởi sắc có thể bắt đầu từ quý II - IV/2025 và từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, ông Trần Hiền Phương - Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho rằng, 2024 là năm bản lề cho sự chuyển mình của thị trường, khi các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ được thẩm thấu, lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm và giá nhà trở về đúng giá trị thật. Đặc biệt là Quốc hội đã thông qua ba bộ Luật quan trọng liên quan tới thị trường bất động sản và cùng có hiệu lực vào ngày 1/1/2025. Dù vậy, việc vực dậy thị trường không chỉ từ cơ quan quản lý nhà nước, mà còn phải từ những nỗ lực cứu mình của chính doanh nghiệp.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, năm 2024 được xem là một năm thách thức của ngành bất động sản, nhưng cũng mở ra cơ hội rất lớn để vực dậy thị trường. Tuy nhiên, khả năng hồi phục thị trường địa ốc còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ việc Chính phủ hỗ trợ như thế nào đến doanh nghiệp tái cấu trúc ra sao hay tâm lý nhà đầu tư liệu có hồi phục.

Với những tín hiệu tích cực trên, ông Đính kì vọng nửa sau từ quý II/2024, thị trường địa ốc có thể "đảo chiều" và đi đúng lộ trình hồi phục, bước vào một chu kỳ mới an toàn, bền vững và lành mạnh.