Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh đang tác động rõ rệt tới hành vi người mua và nhà đầu tư. Theo chuyên gia, cần quản trị rủi ro dòng tiền thay vì “đoán” lãi suất.
Đầu năm 2025, thị trường từng xuất hiện nhiều gói vay ưu đãi lãi suất 3,88–5,39%/năm nhưng chỉ cố định 3–6 tháng; sau ưu đãi, lãi thả nổi quanh 9–11%/năm kèm phí trả trước hạn. Đến giữa năm, một số gói 6,1% cố định 12 tháng dành cho khách hàng trẻ được tung ra. Tuy nhiên, cuối 2025 nhiều chương trình giá thấp bị dừng, lãi vay mới tăng thêm 1–2 điểm phần trăm, thời gian ưu đãi rút ngắn và biên độ thả nổi cao hơn.
Về chính sách, năm 2025 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giữ nguyên lãi suất điều hành, đồng thời ban hành chỉ đạo ổn định lãi suất huy động và phấn đấu giảm lãi suất cho vay vào tháng 8/2025. Bước sang 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản không tăng nhanh hơn tốc độ chung đã tạo thêm ràng buộc đối với dòng vốn vào địa ốc.
Theo ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Khối phân tích Chứng khoán SHS, lãi suất tăng đang “tái định giá” toàn bộ chuỗi bất động sản, từ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy đến người mua ở thực.
Với nhóm đầu tư vay vốn, khi lãi thả nổi vượt 12–13%/năm, kỳ vọng lướt sóng khó bù chi phí vốn. Hệ quả là xu hướng giảm mua, tăng nhu cầu thoát hàng. Ghi nhận đầu 2026 cho thấy không ít nhà đầu tư tạm dừng xuống tiền trong bối cảnh giá nhà neo cao, còn lợi suất cho thuê khó “gánh” mức lãi 11–15%/năm.
Ở phía cầu ở thực, ông Nguyễn Minh Hạnh cho rằng sự co lại diễn ra theo “khả năng chi trả” hơn là theo “nhu cầu”. Khi khoản trả nợ hàng tháng tăng thêm vài triệu đồng, nhiều hộ gia đình buộc trì hoãn kế hoạch mua, chuyển sang thuê hoặc dịch chuyển ra xa trung tâm để tìm sản phẩm nhỏ hơn. Thanh khoản vì thế thường giảm trước, trong khi giá ở phân khúc nguồn cung khan hiếm có xu hướng “cứng”.
Phía cung cũng chịu tác động kép: chi phí vốn của chủ đầu tư tăng, đồng thời tốc độ hấp thụ chậm lại. Tuy nhiên, dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy quý II/2025 có 58 dự án được cấp phép mới, 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; giao dịch tăng so với quý I/2025, tồn kho khoảng 25.294 căn, nền. Theo ông Nguyễn Minh Hạnh, điều này phản ánh độ trễ của thị trường, khi tác động từ đợt tăng lãi mạnh cuối 2025 – đầu 2026 có thể “ngấm” rõ hơn vào tốc độ hấp thụ và tồn kho của năm 2026.
Một rủi ro khác là áp lực lên nợ hộ gia đình. Lãi thả nổi cao làm tăng xác suất trễ hạn ở nhóm vay gần “ngưỡng chịu đựng”, nhất là khi thu nhập biến động. Trong bối cảnh tăng trưởng 2025 đạt 8,02% và tiêu dùng cuối cùng tăng 7,95%, nền kinh tế vẫn còn đà, nhưng theo chuyên gia, sẽ nhạy cảm nếu cú sốc lãi suất kéo dài và hút bớt dòng tiền khả dụng khỏi tiêu dùng và đầu tư tư nhân.
Ở góc độ quản lý tài sản, chuyên gia từ Chứng khoán SHS nhấn mạnh trọng tâm không phải là dự báo lãi suất mà là cấu trúc khoản vay phù hợp và duy trì kỷ luật dòng tiền.
Với người có thu nhập ổn định nhưng không dư dả, nên ưu tiên gói cố định dài 12–36 tháng, chấp nhận lãi cố định cao hơn để khóa rủi ro ngắn hạn. Ngược lại, nếu có khả năng trả trước mạnh trong 12–24 tháng, có thể chọn gói cố định ngắn, song cần “stress-test” kịch bản lãi thả nổi 12–15%.
Kéo dài kỳ hạn vay 20–25 năm giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng; sau đó có thể tái cấp vốn hoặc trả trước khi lãi hạ, nhưng phải đọc kỹ phí phạt trả trước hạn. Chiến lược hợp lý trong môi trường biến động là cố định lãi ngắn hạn, tích lũy để giảm dư nợ gốc và giữ quyền chọn refinance khi điều kiện thuận lợi hơn, đồng thời duy trì lịch sử tín dụng tốt, hồ sơ thu nhập minh bạch.
Đáng chú ý, nhà ở xã hội được xem là “điểm tựa” về lãi suất. Ngân hàng Chính sách xã hội công bố lãi suất cho vay theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP ở mức 5,4%/năm; một số chương trình theo Nghị quyết 33 trong giai đoạn 1/7–31/12/2025 áp dụng mức 5,9%/năm, thấp hơn đáng kể so với thị trường.
Trong bối cảnh lãi cao, vị chuyên gia lưu ý người mua nên đàm phán theo tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ nhìn “giá danh nghĩa”: chiết khấu trực tiếp, hỗ trợ lãi 12–24 tháng, ân hạn gốc, giãn tiến độ thanh toán, miễn giảm phí quản lý ban đầu. Các phương án như mua chung theo tỷ lệ sở hữu rõ ràng, vay ưu đãi nội bộ doanh nghiệp hoặc thuê mua trong thời gian tích lũy thêm vốn tự có cũng có thể được cân nhắc.
Nguyên tắc quan trọng nhất là duy trì quỹ dự phòng tiền mặt đủ nhiều tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ, bởi lãi thả nổi có thể tăng nhanh. Theo tính toán giả định với khoản vay 2 tỷ đồng trả góp đều, ở mức lãi 12%/năm, vay 20 năm phải trả khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng, cao hơn đáng kể so với mức 16,7 triệu đồng nếu lãi 8%/năm.
Về chính sách, ông Hạnh cho rằng cần tập trung vào ba trụ cột. Thứ nhất là phát triển kênh vốn dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Hai là minh bạch lãi suất, biên độ và phí trả trước để giảm bất cân xứng thông tin. Ba là điều tiết tín dụng theo rủi ro và mục đích sử dụng, ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì siết đồng loạt.
