Làm rõ niên hạn nhà chung cư

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Không chỉ là niên hạn công trình

Đáng chú ý, Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.

Trước đó, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng từng đề xuất quy định “sở hữu chung cư có thời hạn”. Tuy nhiên, đề xuất này sau đó đã được đưa ra khỏi dự thảo.

Sau khi điều chỉnh, dự thảo vẫn giữ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Trao đổi về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng việc xác lập rõ niên hạn sử dụng công trình là cần thiết, bởi nhà chung cư cũng như các công trình xây dựng khác đều có vòng đời nhất định và đến một thời điểm phải được kiểm định, sửa chữa hoặc xây dựng lại.

Theo ông, khó khăn lớn hiện nay nằm ở quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Khi một công trình xuống cấp, việc xử lý thường liên quan trực tiếp đến quyền lợi của nhiều chủ sở hữu, khiến quá trình thống nhất phương án cải tạo, di dời và xây dựng lại trở nên phức tạp.

Ông Toản cho rằng công trình xây dựng không thể tồn tại vĩnh viễn. Đến một thời điểm, công trình phải được sửa chữa hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Vấn đề là cần có quy định rõ ràng để khi đến thời hạn đó, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được xác định cụ thể.

Điều quan trọng không chỉ là xác định niên hạn bao nhiêu năm mà còn phải quy định rõ cơ chế xử lý sau khi công trình hết thời hạn sử dụng. Người dân cần biết công trình sẽ được kiểm định ra sao, khi nào phải phá dỡ, phương án tái định cư như thế nào và chủ sở hữu phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nào nếu công trình được xây dựng lại.

Minh bạch cơ chế sau niên hạn

Ở góc độ thị trường, việc phân định rõ niên hạn kỹ thuật của công trình với quyền tài sản cũng được giới nghiên cứu đánh giá là nội dung cần thiết.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình có ý nghĩa trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư. Theo bà, nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Bà Miền phân tích, quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài, trong khi công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như quá trình vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình vì vậy phản ánh đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Theo VARS IRE, cùng với việc xác định niên hạn, cần quy định rõ tiêu chí xác định thời hạn sử dụng công trình dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và thuận lợi khi áp dụng.

Một nội dung khác được đơn vị này đề xuất là cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn, trong đó có quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại cũng như việc xác định quyền và nghĩa vụ tài chính.

Với các dự án chung cư xây dựng mới, VARS IRE cho rằng cần có quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp, đồng thời tăng cường thông tin để người dân hiểu rõ sự khác nhau giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở.

Theo đơn vị này, quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn và quyền lợi của người dân khi công trình hết niên hạn.