Lấy ý kiến dự thảo Nghị định về 4 phương pháp tính giá đất

>> Sớm đồng bộ quy định về định giá đất

Dự thảo quy định cụ thể về trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

4 phương pháp xác định giá đất

Theo dự thảo trên, thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng. Tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, được thu thập trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá hoặc từ các nguồn khác.

Khi áp dụng các phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phải ưu tiên lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự như tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.

Về thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất gần nhất với thời điểm định giá. Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh. Quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh.

Về bảng giá đất, dự thảo quy định căn cứ nội dung xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất hằng năm; việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm áp dụng bảng giá đất.

Dự thảo cũng quy định Sở TN&MT có trách nhiệm lập dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trước ngày 1/6 của năm xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

UBND cấp tỉnh phê duyệt dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trước ngày 15/6 của năm xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

HĐND cấp tỉnh chỉ đạo UBND cấp tỉnh tổ chức hoàn thiện bảng giá đất để quyết định ban hành, công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hằng năm và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Ngoài ra, dự thảo nghị định cũng quy định thẩm định bảng giá đất bao gồm việc thành lập hội đồng thẩm định, nguyên tắc hoạt động, trách nhiệm, quyền hạn của chủ tịch hội đồng, các thành viên của hội đồng và của cơ quan thường trực.

Với bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, dự thảo quy định cách xác định vị trí đất; điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; xây dựng giá đất trong bảng giá đất theo vị trí đất.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, dự thảo quy định cách thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá của thửa đất chuẩn; xác định các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất và lập bảng tỷ lệ so sánh; tính toán, rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể theo thửa đất chuẩn.

Về giá đất cụ thể, dự thảo quy định căn cứ, nội dung, trình tự xác định giá đất cụ thể; quy định việc chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể, lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất cụ thể; thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin.

>> Luật Đất đai (sửa đổi): Điểm mới về bảng giá đất, định giá đất

Sớm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, thực tế, những năm qua, việc bảng giá đất tại một số địa phương thấp hơn nhiều so với giá thị trường đã được phản ánh mạnh mẽ, nhiều lần làm nóng nghị trường. Theo đó, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất là một số những bài toán khó trong đánh giá thực trạng quản lý đất đai hiện nay.

Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng đã định hướng về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" quy định bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc thể chế hóa định hướng giá đất theo giá thị trường tại Luật Đất đai mới sẽ góp phần nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương. Nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo ông Võ, hiện chúng ta chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, chính xác, đáng tin cậy, được cập nhật theo thời gian thực. Với tình trạng khai thấp giá mua bán, giao dịch bất động sản, nhà đất, kể cả một số trường hợp giá trúng đấu giá chưa phản ánh đúng giá thị trường thì bên cạnh xây dựng nghị định hướng dẫn chi tiết, cần sự quyết tâm cao trong việc áp dụng công nghệ, xây dựng hệ thống cơ sở giữ liệu giá đất đến từng thửa đất để các quy định mới phát huy hết hiệu quả.

Còn theo chuyên gia Nguyễn Minh Đức (Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI), còn rất nhiều vấn đề bất cập liên quan đất đai trước đây nằm ở việc không xác định được đúng giá trị của đất. Điều này do nhiều nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan. Nguyên nhân khách quan là không có được thông tin đầu vào tốt để xác định giá đất. Còn chủ quan là do các bên liên quan cố tình định giá đất sao cho có lợi cho mình.

Theo ông Đức, để giải quyết vấn đề này cần nhiều giải pháp đồng bộ. Trong đó quan trọng nhất là việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên bảng giá của Nhà nước, chứ không dựa trên giá giao dịch. Tiếp đến là xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, trong đó tập trung vào giá đất. Cuối cùng là việc định giá đất theo phương pháp hàng loạt dựa trên cơ sở dữ liệu về giá nói trên.

"Cần nhiều thời gian để thực hiện toàn bộ những việc trên. Ngay khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thì cũng chỉ có nội dung đầu tiên được thực hiện ngay. Các nội dung thứ hai và thứ ba sẽ cần vài năm sau đó. Nhưng đây là hướng đi đúng và chỉ có thể làm được nhờ định hướng rõ ràng của Luật Đất đai mới" - ông Nguyễn Minh Đức cho biết.