Sớm đồng bộ quy định về định giá đất

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA)• 24/01/2024 05:00

Nhằm sớm đồng bộ quy định với Luật Đất đai mới cần sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”.

>>Luật Đất đai (sửa đổi): Điểm mới về bảng giá đất, định giá đất

Luật Đất đai mới đã quy định cụ thể hơn về công tác định giá đất so với Luật Đất đai 2013 như tại khoản 2 Điều 112 Luật Đất đai 2013 “giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” dẫn đến Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ vừa quy định 5 “phương pháp định giá đất” (Điều 4), vừa quy định “áp dụng phương pháp định giá đất” (Điều 5).

Cần sớm đồng bộ các quy định của Luật Đất đai mới và Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về định giá đất.

Nhưng nay, khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai mới đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất bao gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”, đồng thời cho phép “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội” và khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cụ thể “trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất”.

Hiệp hội nhận thấy, Luật Đất đai mới có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025, trong đó có “quy định về định giá đất”, nhưng trong năm 2024 thì công tác định giá đất vẫn phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, nên rất cần thiết và cấp bách phải ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất” để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất.

Tuy nhiên Hiệp hội nhận thấy vẫn còn một số đề xuất hợp tình hợp lý, phù hợp với thực tiễn. HoREA tiếp tục kiến nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP”.

Một là, đề nghị sắp xếp lại “thứ tự ưu tiên từ các nguồn thông tin về giá đất” tại khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo hướng ưu tiên lựa chọn “nguồn thông tin về giá đất” của các cơ quan quản lý nhà nước.

Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này được thu thập và sử dụng theo thứ tự ưu tiên từ các nguồn sau: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất; Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, tại cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá; tổ chức phát triển quỹ đất.

Cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; Cơ quan công chứng; Các sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản có xác nhận và đóng dấu; Tổ chức tư vấn định giá đất, thẩm định giá; Các tổ chức tín dụng, hiệp hội, viện trung tâm nghiên cứu.

Nguồn thông tin về giá đất từ các thông tin rao vặt, quảng cáo, tiếp thị về giá mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trên các phương tiện thông tin đại chúng, các trang tin tiếp thị nhà đất của chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, của các đơn vị môi giới tại địa phương hoặc liên quan đến địa phương có nhà, đất định giá.

Phỏng vấn trực tiếp có ký xác nhận hoặc không ký xác nhận của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng là nguồn thông tin để Hội đồng thẩm định giá đất, người có thẩm quyền quyết định giá đất tham khảo, không có tính ràng buộc.

>>Định giá đất: Không đẩy việc khó xuống địa phương

Cần sửa đổi trình tự xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Hai là, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 8 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 44” bổ sung Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về “trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư”. Theo đó, từ bước ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất, đến ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất; Xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Ba là, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 9 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 44” bổ sung Điều 5e Nghị định 44/2014/NĐ-CP về “trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”.

Theo đó, cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng đối với trường hợp quy định tại điểm d và điểm đ khoản 4 Điều 5 Nghị định này. Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định điểm này thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của khu vực có thửa đất, khu đất cần định giá. Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm b khoản này và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của khu vực có thửa đất, khu đất cần định giá.

Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất trên thị trường của từng thửa đất, khu đất được định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất đất tại khu vực có thửa đất, khu đất được định giá.

Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo từng thửa đất, khu đất được định giá bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường tại khu vực có thửa đất, khu đất được định giá chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó.