Sửa Luật Đất đai: Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?

>> Sửa Luật Đất đai: Thống nhất thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Tại phiên họp sáng 15/1, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) cho rằng kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính nên mức độ tin cậy chưa cao đối với những khu vực hạn chế về thông tin thực tế, chi phí doanh thu để làm chi phí ước tính.

Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Nhưng việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi. Hiện nay thị trường bất động sản gần như "đóng băng" thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, bất lợi đối với nền kinh tế.

Còn theo đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị), phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo. Đề nghị không quy định phương pháp định giá đất thặng dư, vì phương pháp này dựa trên cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao.

Định giá đất là một trong những vấn đề lớn tại Luật Đất đai sửa đổi, đây cũng được đánh giá là một trong những vấn đề gây vướng mắc thủ tục cho nhiều dự án có sử dụng đất trong thời gian qua.

Trước đó, góp ý về phương án định giá đất này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường. 

>> 18 vấn đề lớn của Luật Đất đai sửa đổi được thống nhất

Còn theo ông Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét lại quy định về phương pháp thặng dư để phù hợp với quy định hiện hành. Nếu như chỉ áp dụng phương pháp thặng dư cho đất phi nông nghiệp thì khó thực hiện, bởi còn những khu đất hỗn hợp với giá trị lớn thì rất khó để áp dụng theo các phương pháp khác.

Chẳng hạn phương pháp so sánh chỉ có thể thực hiện cho nhà thấp tầng, không áp dụng được cho nhà cao tầng, nhà đa chức năng, bất động sản công nghiệp. Trong khi phương pháp thu nhập chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp, mà phù hợp nhất là đất trồng cây hàng năm…Vì vậy, quy định như trong dự thảo sẽ khiến những dự án lớn hơn 200 tỉ đồng sẽ bị ách tắc. Trong khi hiện nay đa số dự án bất động sản đều có vốn đầu tư rất lớn. Thậm chí, quy định này còn có khả năng gây thiệt hại to lớn cho ngân sách Nhà nước do mở rộng quy mô các lô đất được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Ở góc nhìn ngược lại, TS. Nguyễn Quốc Việt - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) lại cho rằng phương pháp này trước đây là phù hợp, bởi vì có sự sai lệch rất lớn giữa giá đất theo cách định giá của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường. Nhưng hiện nay, chúng ta đã bỏ khung giá đất và xây dựng giá đất hàng năm sát nhất với giá thị trường theo từng tỉnh, thì đơn giản hóa để tránh việc phức tạp trong quá trình quản lý tại cùng một địa phương, hay giữa dự án này với dự án khác, tránh có sự khác biệt quá mức trong việc định giá đất ở địa phương.

"Có thể việc bỏ phương pháp thặng dư khi xác định giá đất sẽ tạo ra những khó khăn ban đầu cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, khó khăn này là khách quan do luật cần có giai đoạn để chuẩn bị đưa vào cuộc sống. Nhưng nhìn chung, việc bỏ phương pháp thặng dư là phù hợp, tiến tới xây dựng một mức giá thị trường về đất đai" - TS. Nguyễn Quốc Việt bày tỏ.

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất (Nghị định 44) trước đó đã loại bỏ phương pháp thặng dư, cũng đã nhận về nhiều ý kiến trái chiều.

Sau đó, ngày 4/8, Bộ TN&MT cũng đã có tờ trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất (Nghị định 44). Tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, dự thảo đã không bãi bỏ phương pháp thặng dư khỏi các phương pháp định giá đất. 

Thay vào đó, dự thảo đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp này để “giảm yếu tố giả định, ý chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện”. Đồng thời, dự thảo cũng quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lựa chọn và áp dụng (quy định 04 phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; riêng phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào phương pháp so sánh và không còn là một phương pháp định giá đất độc lập).